Методический подход к учету влияния внешних факторов на стоимость объекта незавершенного строительства *

Н.В. Городнова
доктор экономических наук, профессор кафедры правового регулирования экономической деятельности
А.В. Банковская,
соискатель кафедры философии
Уральский федеральный университет имени первого Президента России Б. Н. Ельцина
Экономический анализ: Теория и практика
37 (244) - 2011

*Статья предоставлена Информационным центром Издательского дома «ФИНАНСЫ и КРЕДИТ» при Уральском федеральном университете имени первого Президента России Б. Н. Ельцина.

Проблема поиска категории, характеризующей состояние современного рынка недвижимости, приобрела в последнее время еще большую актуальность. Предложен авторский подход к учету влияния внешних факторов на стоимость объектов незавершенного строительства и введена категория определения соответствия оценочных подходов рыночным реалиям

В структуре управления собственностью отдельное место занимает принятие решений о приобретении и продаже объектов незавершенного строительства. Статус таких объектов, их стоимость, а также логика управления ими во многом определяют эффективность инвестиций и динамику развития инфраструктуры государства. Особое значение имеет методика определения рыночной стоимости объектов незавершенного строительства в современной России/Отечественный рынок недвижимого имущества изобилует объектами незавершенного строительства недвижимости, относящейся к государственной, муниципальной, частной собственности. Плановая экономика передала в наследие рыночной долгострои, экономика переходного периода повлекла возникновение большого количества неэффективных собственников, не способных завершить собственные инвестиционные проекты в условиях нестабильной экономики [4]. Это лишь некоторые варианты, иллюстрирующие примеры так называемой заморозки огромных ресурсов, не нашедших эффективного применения в современной России [1]. Таким образом, на современном этапе одним из наиболее важных качественных показателей развития экономики в целом и стимулирования инвестиций в основной капитал, в частности, в жилищное строительство и иные программы является состояние объектов незавершенного строительства.

Анализ существующих подходов к формированию понятия объекта незавершенного строительства показывает, что, несмотря на многообразие точек зрения и авторских определений данного понятия, до сих пор не сложилось четкого определения, которое бы устанавливало их основные характеристики, определяющие юридическую природу таких объектов, а также специфические характеристики, отличающие незавершенные объекты недвижимости от завершенных. Основные определения объектов незавершенного строительства, существующие в настоящее время, обобщены в табл. 1.

Таблица 1. Существующие определения понятия объекта незавершенного строительства

Источник, автор	Определение
Ст. 130 «Недвижимые и движимые вещи» Гражданского кодекса РФ	Объект недвижимого имущества
Д. С. Некрестьянов	Объекты недвижимости, строительство которых ведется, приостановлено, законсервировано или прекращено, но не осуществлено их принятие в эксплуатацию в установленном порядке
М. А. Смирнов	Переходная стадия от движимого имущества к недвижимому
Д. В. Смышляев	Объекты незавершенного строительства являются движимым имуществом, т. е. до момента сдачи объекта в эксплуатацию и государственной регистрации это всего лишь совокупность строительных материалов
Е. А. Суханов	Объекты незавершенного строительства являются объектами недвижимости только в случае консервации строительства, а во всех остальных случаях они всегда являются совокупностью стройматериалов (движимых вещей)

Анализ объемов незавершенного строительства показывает, что они весьма значительны, а в некоторых субъектах Российской Федерации сопоставимы с их бюджетами. Все это говорит о высоком инвестиционном потенциале рынка объектов незавершенного строительства.

Незавершенное строительство можно рассматривать как неудачную реализацию инвестиционных проектов, в которых конкретные инвесторы, склонные к повышенным рискам, в условиях неблагоприятного инвестиционного климата не смогли реализовать свой проекты. Чтобы вернуть вложенные средства, многие из них готовы отказаться от начатых проектов и реализовать объекты незавершенного строительства более эффективным собственникам. Решение этой проблемы является важным и для развития регионов РФ. Это подтверждается тем фактом, что объем объектов незавершенного строительства в городах составляет 51,5 %, означая, что часть наиболее привлекательных городских территорий с развитой инфраструктурой заморожена в своем развитии вместе с находящимися на ней объектами незавершенного строительства и не дает экономического эффекта.

Практика показывает, что традиционный подход к оценке объектов незавершенного строительства по учетной стоимости (стоимости затрат) не отражает интересов участников современного рынка, поэтому рынок объектов незавершенного строительства продолжительное время находится в стагнации. Следует отметить, что сейчас существует острая потребность в оценке рыночной стоимости объектов незавершенного строительства для реализации их на открытом рынке. На фоне быстро меняющихся рыночных условий эта задача оказалась достаточно сложной, требующей разработки нового методического подхода к оценке стоимости объектов незавершенного строительства в условиях неопределенности. Существующие в настоящее время методики и нормативные документы не решают задачу оценки стоимости объектов незавершенного строительства с учетом их специфики.

Определение рыночной стоимости незавершенных объектов строительства должно базироваться на принципе учета спроса и предложения, ожидания, замещения, конкуренции, а также наилучшего и наиболее эффективного использования. На практике, как правило, используется затратный подход к оценке. Подход; основанный на сравнительном анализе продаж при оценке незавершенных строительством объектов, имеет крайне ограниченное применение вследствие сложности расчета поправочных коэффициентов. От доходного подхода необходимо отказаться в силу невозможности извлечения доходов от неэксплуатируемого объекта до момента завершения его строительства. Таким образом, существующие методы оценки объектов незавершенного строительства не учитывают специфические особенности незавершенных объектов и, следовательно, не отражают реальной их стоимости.

В зарубежной и отечественной литературе по вопросам рынковедения большое внимание уделено анализу внешней среды рынка недвижимости [3, 7, 8]. Существует ряд моделей факторного анализа влияния внешней среды, однако чаще всего все сводится к перечислению и группировке факторов при отсутствии каких-либо показателей, характеризующих состояние внешней среды рынка в целом [1]. Активные исследования в области оценки инвестиционной привлекательности регионов и городов могут использоваться при рассмотрении макросреды локального рынка недвижимости. Российскими учеными и практиками предлагаются различные варианты анализа данных социально-экономических систем, оценки их инвестиционной привлекательности и уровня риска. Кроме того, аналитиками рынка недвижимости проводится анализ различных сегментов рынка на локальном уровне. Как правило, в предлагаемых методиках недостаточно изученными остаются связи и зависимости между самим рынком и средой, в которой он формируется [6]. Отсутствие общепринятых методических подходов к оценке уровня сформированности рынка относительно реально сложившейся ситуации, сравнительного анализа и прогнозирования конъюнктуры рынка на разных территориальных уровнях делают проблему модификации имеющихся подходов к оценке, а также поиск категории, которая в полной мере характеризовала бы состояние потребностей современного рынка недвижимости, его взаимосвязи с существующими теоретическими основами экономики недвижимости еще более актуальной.

Для координации научного и экономического статуса понятия «объект незавершенного строительства», по мнению авторов, важно не только иметь представление о самом понятии, возможных его классификациях, правовом статусе объекта исследования, методиках оценки стоимости, но и выявить взаимодействие с текущими условиями сегмента рынка, к которому он относится, т.е. показать практическое значение обоснованных научных фактов. На фоне быстро меняющихся рыночных условий эта задача является комплексной, требующей использования методов научного исследования для определения сущности изучаемых процессов и явлений.

Для характеристики соответствия концептуально-теоретических подходов к оценке объектов незавершенного строительства рыночным реалиям представляется актуальным ввести категорию «кор-маральность» (от англ. - corresponding to market reality), отражающую степень адекватности методов оценки логике формирования реальной рыночной стоимости объекта, учитывающей законы спроса и предложения. Этот термин является компиляцией слогов, входящих в словосочетание «соответствие рыночной (маркетинговой) реальности». Именно соответствие реалиям изменяющегося рынка, по мнению авторов, является ведущим фактором благополучного развития региона в целом и рынка недвижимости, в частности, особенно в условиях нестабильной экономической ситуации.

Показатель кормаральности COR определим как соотношение между результатом оценки объекта недвижимости на различных стадиях строительства, полученным в соответствии с существующими подходами R, и результатом, который может быть получен с учетом факторов влияния внешней среды на объект незавершенного строительства R _f . Таким образом, получаем следующее выражение кормаральности: COR = R/R _f ,

Для устранения несоответствия между существующими теоретическими подходами оценки объектов незавершенного строительства и практических реалий, которые эти подходы не учитывают в силу отсутствия методик, позволяющих отразить специфические особенности объектов недвижимости на различных стадиях строительства до ввода их в эксплуатацию, достаточно рассмотреть существующие проблемы, с которыми сталкиваются оценщики при определении стоимости объектов незавершенного строительства. Эти проблемы связаны прежде всего с невозможностью получения обоснованной рыночной стоимости объектов незавершенного строительства из-за несоответствия методик, существующих в теории оценки, и полностью не учитывающих текущие рыночные условия, оказывающих влияние на объекты незавершенного строительства в силу их специфики. Отсутствие учета реальных рыночных условий создает барьеры для корректной оценки объектов незавершенного строительства, так как каждый из существующих подходов к оценке (доходный, затратный и сравнительный) требует определенных критериев, учитывающих специфику оцениваемых объектов, или создания подходов и методов для определения этих критериев.

Причиной появления термина «кормараль-ность» является парадоксальная ситуация, сложившаяся в реальной практике оценки объектов незавершенного строительства. С одной стороны, методические подходы, существующие в теории оценки, стали общепринятыми. С другрй стороны, практика показывает, что применяемые в настоящее время методики и нормативные документы не решают задачу оценки стоимости объектов незавершенного строительства с учетом их специфики.

Для достижения соответствия теоретических подходов рыночным условиям необходимо совершенствование существующих методик оценки и создание новых, учитывающих наличие рыночных барьеров в различные периоды развития экономики страны в целом, региона, отрасли и т.д. Учет конкретных рыночных факторов в рамках каждого подхода к оценке, выявление наиболее сильного влияния каждого внешнего фактора на тот или иной подход к оценке поможет выявить показатель корректировки и изменения существующих методик оценки для адекватного отражения специфики объектов незавершенного строительства. Таким показателем, по мнению авторов, является уровень кормаральности, для расчета которого необходимо определить критерии сопоставления. Мероприятия по разработке критериев для создания методик по оценке объектов незавершенного строительства в зависимости от влияющих на них извне рыночных условий, приведены в табл. 2.

Таблица 2. Мероприятия по совершенствованию существующих методик оценки с учетом рыночных условий (барьеров)

Подход	Рыночные условия (барьеры), препятствующие применению существующих методов в рамках подхода	Модернизация методик с учетом рыночных реалий для возможной практической реализации
Затратный	Подверженность объектов незавершенного строительства более высокой степени физического износа в результате отсутствия мероприятий по консервации	Разработка критериев для обоснованного расчета физического, функционального и внешнего износов объектов незавершенного строительства
	Необходимость точного определения степени готовности объекта	Разработка адекватных методик определения стоимости объектов незавершенного строительства в зависимости от степени готовности
Сравнительный	Отсутствие на рынке аналогичных объектов	Разработка методики расчета стоимости объектов незавершенного строительства, позволяющая сравнивать их с объектами-аналогами, завершенных строительством, и получение корректной стоимости с учетом введения поправок, отражающих специфику оцениваемого объекта
	Сложность расчета поправочных коэффициентов при сравнении с объектами-аналогами	Введение критериев расчета показателей сравнения объекта оценки с объектами-аналогами и их обоснование
Доходный	Необходимость наличия информации о сроках окончания строительства оцениваемого объекта незавершенного строительства	Разработка методики расчета реального времени, необходимого для окончания строительства с учетом степени готовности объекта в случае отсутствия прогнозируемых сроков завершения строительства или их нарушения
	Невозможность получения дохода от эксплуатации объекта незавершенного строительства до момента завершения строительства	Внесение предположения об условной завершенности оцениваемого объекта и дальнейшая корректировка существующих методик оценки стоимости объекта незавершенного строительства с учетом этого условия

Таким образом, все имеющиеся недостатки существующих методик по определению стоимости объектов незавершенного строительства являются отражением уровня кормаральности: чем корректнее получена рыночная стоимость оцениваемого объекта, тем более применимой на практике становиться методика.

В теории методические подходы, используемые при оценке рыночной стоимости незавершенных строительством объектов, соответствуют сложившимся и изложенным в стандартах оценки подходам, применяемым к оценке готовых объектов [3].

Причиной достаточно низкого уровня кормаральности, существующего в настоящее время, является сложная концептуальная структура методических подходов к оценке объектов недвижимости. С одной стороны, существует четкий, прозрачный и содержательный алгоритм оценки объектов недвижимости. С другой стороны, на уровне рабочего инструментария четкость алгоритма размывается, поскольку эксперты вынуждены постоянно адаптировать инструментарий с учетом специфики объектов оценки. Эта проблема не всегда признается собственниками и менеджерами, принимающими инвестиционные и управленческие решения, из-за ее сложности и многогранности. Однако для специалистов-оценщиков эта проблема является актуальной и требующей срочного решения. Существенное влияние на алгоритмическую стройность процесса расчета и обоснования рыночной стоимости объекта незавершенного строительства также оказывает наличие ряда ключевых проблем, которые ранее были перечислены как неблагоприятные условия (барьеры), препятствующие применению существующих методов (табл. 2).

Указанная методологическая проблема теории оценки объектов незавершенного строительства предопределяет невозможность применения полностью формализованных подходов к оценке недвижимости. Существующий практический инструментарий неизбежно базируется на глубинном противоречии, с которым приходится сталкиваться в теории оценки. Существование рыночных барьеров резко снижает достоверность получаемых результатов стоимости и снижает доверие к практической ценности расчета и его обоснования. Одним из возможных выходов, по мнению авторов, является формирование методики определения стоимости объектов незавершенного строительства путем учета факторов влияния внешних рыночных барьеров на его стоимость.

Анализ предпосылок и необходимость совершенствования существующей методики оценки объектов незавершенного строительства дают возможность рассматривать инструментарий, с помощью которого можно определить критерии, необходимые для применения усовершенствованной методики. Такими инструментами могут выступать:

критерии для обоснованного расчета физического, функционального и внешнего износов объектов незавершенного строительства;

критерии выбора методики определения рыночной стоимости объекта незавершенного строительства в зависимости от степени готовности объекта;

критерии расчета показателей сравнения анализируемого объекта незавершенного строительства с объектами-аналогами и их обоснование;

критерии, определяющие дальнейшую возможность прогнозирования получения доходов от владения объектом незавершенного строительства после ввода его в эксплуатацию.

 Выявление набора перечисленных критериев позволит, во-первых, наиболее полно выявить специфические характеристики оцениваемого объекта, а во-вторых, выбрать наиболее подходящий метод расчета в рамках каждого подхода к оценке. С точки зрения системного подхода необходимо рассмотреть взаимосвязь внешних факторов со стоимостью конкретного объекта незавершенного строительства. Именно определение влияния данных факторов на стоимость объекта незавершенного строительства будет определять уровень кормаральности.

Необходимость всестороннего анализа факторов рынка, оказывающих влияние на создание, динамику функционирования и степень совершенности рынка объектов незавершенного строительства, позволит более тщательно и взвешенно подходить к выбору методик определения стоимости таких объектов и избежать возможных ошибок при их оценке. Новый методический подход к оценке стоимости объектов незавершенного строительства, который учитывает степень влияния внешних факторов [2], представлен на рис. 1.

Каждому анализируемому внешнему фактору по рассматриваемым критериям экспертно определяется количественная оценка и присваивается ранг соответственно его степени влияния исходя из пятибалльной системы оценки, где 1.- наименьшая степень влияния, 5 - наивысшая степень влияния фактора. Таким образом, уровень кормаральности EC0R определяется по следующей формуле:

где n – количество факторов;

q _j - балл, присвоенный j-му фактору;

d _i - весовой коэффициент i-го фактора.

Основными факторами влияния обстоятельств на ситуацию, складывающуюся во внешней среде по отношению к объектам незавершенного строительства, является группа факторов, которые связаны с показателями, являющимися определяющими при расчете стоимости объекта незавершенного строительства. Данные для количественной оценки влияния факторов на стоимость на примере объекта незавершенного строительства «X» приведена в табл.3.

Таблица 3. Анализ уровня влияния факторов внешней среды на объект незавершенного строительства «X»

Фактор влияния на ситуацию, складывающуюся во внешней среде	Количественное влияние фактора, баллы
	1	2	3
Подверженность более высокой степени износа: -   1 - для завершенного строительством объекта; -   2 - при проведении мероприятий по консервации объекта незавершенного строительства и приостановлении строительства; -   3 - при отсутствии мероприятий консервации и приостановлении строительства	-	X	-
Степень готовности объекта (учитывается риск незавершения строительства, невозможности достройки вследствие влияния внешних факторов) [2]: -    1 -свыше 70%; -    2-от30 до 70%; -    3-до30%	-	X	-
Наличие/отсутствие на рынке прямых аналогов для сравнения: -    1 - наличие на рынке прямых объектов-аналогов незавершенного строительства; -    2 - наличие на рынке объектов-аналогов незавершенного строительства с различной степенью готовности и назначением; -    3 - отсутствие на рынке объектов-аналогов незавершенного строительства, наличие завершенных строительством объектов аналогичного назначения	-	X	-
Сроки окончания строительства: -    1 - есть планируемые сроки окончания строительства; -    2 - строительство объекта ведется, но к планируемым срокам окончания строительства объект сдать не удается, сроки сдвигаются; -    3 - строительство приостановлено или прекращено, сроки окончания неизвестны	-	X	-
Возможность прогнозирования денежных потоков, получаемых от владения объектом незавершенного строительства после завершения строительства и сдачи его в эксплуатацию: -    1 - прогнозируемые сроки завершения строительства не превышают нормативные; -    2 - прогнозируемые сроки завершения строительства составляют нормативные; -    3 - прогнозируемые сроки завершения строительства превышают нормативные	-	X	-

Методика расчета влияния факторов предполагает определение веса каждого фактора на основе их ранжирования. Весовые коэффициенты присваиваются в зависимости от мнения группы экспертов по каждому анализируемому фактору.

Эксперты выбирают один из пяти вариантов в зависимости от степени влияния. Таким образом, наибольший вес присваивается фактору, имеющему наибольшее влияние на оцениваемый объект. Расчет удельного веса фактора осуществляется по формуле

Расчет уровня кормаральности по таблице взвешенных рисков на примере объекта незавершенного строительства «X» приведен в табл. 4.

Таблица 4. Расчет уровня кормаральности на примере объекта незавершенного строительства «X»

Показатель	Ранг (степень влияния внешних факторов), баллы
	1	2	3	4	5
Подверженность более высокой степени износа	0	0	2	0	0
Степень готовности объекта (учитывается риск незавершения строительства, невозможности достройки)	0	0	0	0	2
Наличие/отсутствие на рынке прямых аналогов для сравнения	1	0	0	0	0
Сроки окончания строительства	0	0	0	2	0
Возможность прогнозирования денежных потоков, получаемых от владения объектом незавершенного строительства после завершения строительства и сдачи его в эксплуатацию	0	2	0	0 .	0
Итоговая сумма по каждому фактору	1	4	6	8	10
Весовые коэффициенты d j в соответствии с	0,03	0,14	0,21	0,28	0,34
Значение q j d i	0,034	0,552	1,241	2,207	3,448
Уровень кормаральности	7,483

Результаты расчетов показали, что уровень кормаральности может принимать значения от 3,667 до 11, причем значение 3,667 достигается при минимальной степени влияния внешних факторов (незначительный уровень риска), а значение 11 - при максимально высокой степени влияния внешних факторов (высокая степень риска).

Медианное значение уровня кормаральности составляет 7,334, что характеризует умеренную степень риска и является критериальным значением для принятия управленческих решений.

Алгоритм реализации математического подхода к определению уровня кормаральности представлен на рис. 2.

Авторами получены диапазоны значений уровня кормаральности, характеризующие степень риска и влияние внешних факторов на объект оценки, следующим образом: разница между наибольшим влиянием и незначительным влиянием факторов разделена на три сегмента (11 - 3,667) / 3 = 2,444. Таким образом, верхняя граница зоны незначительной степени риска равна 3,667 + 2,444 = 6,111; верхняя граница зоны умеренного риска установлена на отметке 6,111 + 2,444 = 8,555; верхняя граница зоны высокого риска - на отметке 11. Зоны риска и их диапазоны представлены на рис. 3.

Полученный результат уровня кормаральности E _COR при оценке объекта «X» равен 7,483 (рис. 3). Это свидетельствует о том, что влияние внешних факторов на объект незавершенного строительства признано умеренным (зона умеренного риска). В этой зоне возможно получение адекватной рыночной стоимости объекта с учетом риска инвестирования и принятие одного из управленческих решений:

приостановление строительства объекта;

завершение строительства объекта;

возможность реализации объекта незавершенного строительства на открытом рынке;

привлечение дополнительных инвестиций. При принятии управленческого решения в отношении объекта незавершенного строительства «X» сформирована группа экспертов, которая состоит из пяти специалистов-оценщиков. Этой группе необходимо сделать выбор оптимального управленческого решения из имеющихся четырех возможных вариантов развития событий.

Алгоритм получения коллегиального экспертного мнения заключается в следующем.

Производится составление матрицы индивидуальной и коллективной ранжировок. Каждый эксперт в соответствии со своей шкалой предпочтений присваивает каждому из имеющихся вариантов место (ранг). Матрица индивидуальной и коллективной ранжировок приведена в табл. 5.

Таблица 5. Матрица индивидуальной и коллективной ранжировок

Показатель	Вариант решения
	1	2	3	4
Эксперт 1	3	1	2	4
Эксперт 2	4	1	2	3
Эксперт 3	3	2	1	4
Эксперт 4	4	2	1	3
Эксперт 5	1	2	3	4
Сумма рангов	15	8	9	18
Квадраты сумм рангов	225	64	81	324
Коллективная ранжировка	3	1	2	4

В соответствии с полученной коллективной ранжировкой группа экспертов должна принять в качестве решения 2-й вариант (завершение строительства объекта), поскольку он имеет наивысший ранг.

Затем проводится проверка согласованности мнений экспертов. Для этого подсчитываются квадраты сумм рангов (табл. 4) и вычисляется величина S, равная их сумме (225 + 64 + 81 +324 = 694).

Далее определяется величина расхождения мнения экспертов. Данный показатель X вычисляется по следующей формуле: Х = 12*S/[m n (n + 1)] - 3 m (n + 1),

где m - количество экспертов в группе;

n - количество вариантов управленческих решений.

Полученное значение X = [12 * 694/(5 * 4 * 5)] - 3 * 5 * 5 = 83,28 - 75 = 8,28.

Далее необходимо сравнить полученное расхождение X с полученными на основе математической обработки массива статистических данных значениями X _ср . Для принятия решения о согласованности требуется, чтобы удовлетворялось неравенство Х > X _ср . Так, если вполне удовлетворит вероятность совершения ошибки, равная 0,1, то соответствующее значение X должно превысить величину 7,6. В рассматриваемом случае Х = 8,28. Мнения группы экспертов можно считать согласованными и при вероятности возникновения ошибки, равной 0,08. Если Х = 6,т.е. меньше любого из табличных значений, это означает, что при приведенных вероятностях ошибки мнения экспертов должны быть признаны несогласованными.

Для оценки согласованности мнений экспертов предлагается применить иной подход, основанный на расчете коэффициента конкордации, который определяется по следующей формуле: W = 12 X / 1/12 [m ² (n ³ -n)]. Чем ближе значение коэффициента конкордации к единице, тем больше согласованность суждений экспертов. Однако однозначных рекомендаций, позволяющих оценить согласованность мнений экспертов с помощью коэффициента конкордации, не существует. Можно сказать, что при W > 0,8 мнения экспертов практически во всех задачах считаются согласованными, а при W < 0,2 - несогласованными. Во всех остальных случаях лица, принимающие решение, должны сами оценить степень близости значения коэффициента конкордации к единице или удаленности от нее. Произведем расчет коэффициента конкордации для первого и второго случаев.

Степень согласования экспертного мнения составляет 55,2 %. Это означает, что мнение экспертов не согласовано полностью и высока вероятность ошибки.

Попробуем оценить меру согласованности мнения экспертов с помощью коэффициента конкордации Кендалла:

где σS — сумма квадратов отклонения суммы рангов от средней суммы рангов по каждому варианту;

Т _j - средняя сумма ранговых вариантов по j-му эксперту.

Для рассматриваемого примера среднюю сумму рангов получим следующим образом:

 

Из полученных данных можно сделать вывод, что мнение, полученное в результате опроса группы экспертов, можно считать практически согласованным с вероятностью ошибки 0,08%.

Для проверки согласованности мнения экспертов применяется также метод балльного оценивания. Этот метод осуществляется в два этапа.

Первый этап. Каждому эксперту дается определенное количество баллов (к примеру, 100), которое предлагается распределить между рассматриваемыми вариантами в соответствии с его шкалой предпочтений. После чего вариант, получивший от всех членов экспертной группы наибольшую сумму баллов, выбирается как наилучший. Указанный подход представлен в табл. 6.

Таблица 6. Балльное оценивание управленческих решений (первый этап)

Показатель	Вариант управленческого решения
	1	2	3	4
Эксперт 1	30	45	12	13
Эксперт 2	25	52	15	8
Эксперт 3	25	30	30	15
Эксперт 4	20	20	15	15
Эксперт 5	0	0	10	20
Сумма баллов	100	147	82	71
Коллективная ранжировка	2	1	*1	4

Эксперты имеют право присвоить баллы любому варианту решения в любом количестве из имеющихся в их распоряжении, в том числе и 0. В данном случае 2-й вариант (завершение строительства объекта) имеет наибольшую сумму баллов (147) и на этом этапе может быть выбран экспертной группой как наилучший. Однако можно получить набор наилучших экспертных мнений и повторить процедуру оценки. При этом эксперты должны иметь договоренность о том, что для второго этапа будут выбраны варианты, набравшие, к примеру, не менее 80 баллов. Таким образом, на втором этапе будут проанализированы варианты 1-3.

Второй этап. На втором этапе процедура оценки повторяется для выделенных трех вариантов, в результате чего и находится лучший из них (табл. 7). По мнению экспертной группы, наилучшим все-таки является 2-й вариант.

Проблема согласованности мнений экспертов существует и при балльном оценивании. Решить ее можно следующим образом.

Необходимо определить среднее арифметическое из оценок всех экспертов. К примеру, для 2-го варианта (табл. 7) оно равно Х _ср = (65 + 50 + 40 + 40 + 60)/5 = 51.

Таблица 7. Балльное оценивание (этап 2)

Показатель	Варианты
	1	2	3
Эксперт 1	25	65	10
Эксперт 2	30	50	20
Эксперт 3	30	40	30
Эксперт 4	30	40	30
Эксперт 5	30	60	10
Сумма баллов	145	255	100
Коллективная ранжировка	2-	1 .	3

Далее производится расчет среднего квадрати-ческого отклонения по следующей формуле:

где Х - оценки экспертов;

m - число экспертов.

Затем производится расчет коэффициента вариации К по формуле: К = σ/X _ср = 11,4/51 = 0,224.

Мнения экспертов по каждому из вариантов решения считаются согласованными, если коэффициент вариации не превосходит величины 0,25. Для 2-го варианта решения в рассматриваемом примере получаем К = 0,224 < 0,25.

Таким образом, мнения экспертов при выбореварианта решения считаются согласованными. Полученные результаты расчетов сведены в итоговуютабл. 8.

Таблица 8. Результаты расчетов коэффициентов конкордации

Оценка согласованности мнений	Результат
Вероятность ошибки	0,08
Коэффициент конкордации	55,2
Коэффициент конкордации Кендалла	66,2
Коэффициент вариации	0,224

Подобной проверке должны подвергаться все варианты управленческих решений. Это, по мнению авторов, будет способствовать повышению эффективности управления объектами незавершенного строительства.

Показатель уровня кормаральности отражает степень влияния кормаральности на стоимость оцениваемого объекта незавершенного строительства.

Показатель позволяет установить, во-первых, соответствующую степень риска вложения в конкретный объект незавершенного строительства (целесообразность его дальнейшего финансирования или приобретения) в рамках доходного подхода. Данный показатель может быть применен в качестве составляющей при расчете нормы отдачи на капиталовложения с учетом риска инвестирования (ставки дисконтирования).

Во-вторых, в рамках сравнительного подхода устанавливается целесообразность применения подхода и в случае применения подхода позволяет рассчитать дополнительную поправку при сравнении с объектами-аналогами. Если степень влияния внешних факторов незначительная, то это означает, что характеристики и потребительские качества объекта оценки как товара очень низки. В этом случае следует отказаться от применения сравнительного подхода как дающего наименее корректную рыночную стоимость объекта, поскольку к стоимости оцениваемого объекта при сравнении будет вводиться значительное число поправок и корректирующих коэффициентов, суммарное значение которых в итоге может достигнуть высокого значения, что будет говорить о значительных различиях объекта оценки и объектов-аналогов.

В случае если степень влияния внешних факторов умеренная, то рекомендации сводятся к применению сравнительного подхода, но при этом следует по возможности сравнивать его также с объектами незавершенного строительства, в отношении которых также действуют факторы влияния обстоятельств на ситуацию, складывающуюся во внешней среде, что поможет получить корректный результат рыночной стоимости. Когда степень влияния внешних факторов высокая, это дает возможность оценщику включать в число сопоставимых объектов-аналогов объекты как незавершенные, так и завершенные строительством, вводить в отношении последних дополнительную корректировку для анализа.

В-третьих, в рамках затратного подхода можно установить разницу (погрешность) в величине совокупного износа (физического, функционального и внешнего) объекта незавершенного строительства в сравнении с аналогичным объектом той же группы капитальности, но завершенного строительством. Это позволит отразить более интенсивное влияние внешней среды на незавершенные объекты, следовательно, и более высокую степень износа.

 Список литературы

1. Воданюк С. А. Базовые понятия оценки - цель, объект, предмет, задачи // Вопросы оценки. 2009. № 4.

2. Городнова Н. В., Байковская А. В. Методический подход к оценке сроков завершения строительства объектов государственно-частными партнерствами // Стратегический управленческий анализ. 2011. №3.

3. Грязнова А. Г. Оценка недвижимости: учебник / А. Г. Грязнова, М.А. Федотова. М. Финансы и статистика, 2009.

4. Домолсирова Н. В., Байковская А. В. Особенности оценки объектов незавершенного строительства // Вестник УГТУ-УПИ. 2009. № 3.

5. Практические аспекты оценки коммерческой и жилой недвижимости, объектов незавершенного строительства и земельных участков // Банковское кредитование, 2007. № 3.

6. ХемдиА. Т. Введение в исследование операций / пер. с англ. М.: Вильяме, 2007.

7. Barton P., Bryan S., Robinson S. Modelling in the economic evaluation of health care: selecting the appropriate approach. J Health Serv Res Policy 2004; 9 (2).

8. Briggs A, Claxton K, Sculpher M. Decision Modelling for Health Economic Evaluation. Oxford University Press, 2007.