Особенности процедур в делах о банкротстве застройщика

Антикризисное и внешнее управление,
№2 2015

В настоящее время при банкротстве организаций-застройщиков жилых домов применяются специальные нормы, направленные на удовлетворение интересов граждан, вложивших свои накопления в будущее жилье, но так и не дождавшихся его. В отношении иных застройщиков сохраняется общий порядок банкротства.

Он регламентирован 7 параграфом «Банкротство застройщиков» IX главы Федерального закона от 26.10.2002 №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве), направленным на защиту прав граждан, принимающих участие в строительстве жилья.

Любая строительная фирма может быть признана банкротом, если она не в состоянии на протяжении 3 месяцев выплатить долг в размере 100 000 рублей и более. Подать заявление в арбитражный суд о признании банкротом может как сама фирма, так и физическое или юридическое лицо, имеющее требования к такой фирме.

Однако, для признания строительной фирмы застройщиком в деле о банкротстве помимо наличия общих признаков банкротства необходимо соблюдение специальных условий:

1. для строительства привлекались денежные средства или имущество других лиц;
2. к строительной компании имеются денежные требования или требования о передаче жилых помещений;
3. итогом строительства выступает постройка многоквартирного дома.

Таким образом, застройщиком признается строительная фирма, привлекающая денежные средства и (или) имущество участников строительства, независимо от ее организационно-правовой формы, в том числе жилищно-строительный кооператив (далее - ЖСК), или индивидуальный предприниматель, к которым имеются требования о передаче жилых помещений или денежные требования. В Хабаровском крае застройщиками, находящимися в процедурах банкротства, признаны 6 предприятий.

В свою очередь, лица, имеющие к застройщику требование о передаче жилого помещения или денежное требование, называются участниками строительства. Причем, вне зависимости от того, физическое это или юридическое лицо.

В стадии строительства многоквартирный дом называется объектом незавершенного строительства. Это существенное условие, поскольку именно при банкротстве строительной фирмы, строящей многоквартирный дом, будут применяться нормы 7 параграфа Закона о банкротстве. Определение многоквартирного дома содержится в Положении о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 №47.

Лицо, назначаемое для проведения процедур банкротства именуется арбитражный управляющий, который в обязательном порядке должен состоять в членстве одной из саморегулируемых организаций арбитражных управляющих.

Арбитражный управляющий - это родовое, обобщенное понятие. В разных процедурах банкротства он выступает в различных «лицах». При процедуре наблюдения действует как временный управляющий, в финансовом оздоровлении - как административный управляющий, во внешнем управлении - как внешний управляющий, в конкурсном производстве - как конкурсный управляющий. Основная функция арбитражного управляющего - обеспечить проведение той или иной процедуры банкротства.

Рассмотрим более подробно особенности введения процедур в деле о банкротстве застройщика.

Введение процедуры банкротства

Информация о том, что судом принято к рассмотрению заявление о несостоятельности (банкротстве) застройщика размещается на интернет-сайте Единого федерального реестра сведений о банкротстве bank- rot.fedresurs.ru, а также в печатном издании «Коммерсантъ».

После того, как арбитражный суд вводит в отношении застройщика одну из процедур банкротства, назначенный судом арбитражный управляющий в пятидневный срок ставит в известность всех участников строительства о том, что они могут предъявить свои требования к застройщику, направив в арбитражный суд заявление вместе с договором о покупке квартиры и документом, подтверждающим, что оплата за квартиру произведена. В качестве таких документов выступают приходно-кассовые ордера, чеки и платежные поручения.

С даты введения наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, исполнение исполнительных документов, выданных ранее, приостанавливается. С даты открытия конкурсного производства исполнение указанных исполнительных документов прекращается. Речь идет об исполнительных документах, выданных судами лицам, имеющим требования о передаче жилых помещений или денежные требования.

Заключать договоры, предусматривающие передачу жилых помещений, и соглашения об изменении или о расторжении таких договоров, а также совершать иные сделки с недвижимым имуществом, в том числе с земельными участками, после введения процедуры наблюдения застройщик вправе осуществлять исключительно с письменного согласия арбитражного управляющего.

Права участников строительства

Если участнику строительства стало известно, что застройщик, с которым заключен договор, признан банкротом и в отношении него введена процедура наблюдения, финансового оздоровления, внешнего управления или конкурсного производства, он вправе заявить о своих требованиях к строительной компании в арбитражный суд. На то, чтобы заявить о своих требованиях, отводится месячный срок с момента опубликования сведений о признании компании банкротом. Участники строительства, не успевшие подать заявление в арбитражный суд и не включенные в один из двух реестров, рискуют остаться и без денег, и без квартиры. Продление этого срока рассматривается судом в каждом конкретном случае отдельно и возможно в исключительных случаях, когда доказаны объективные причины пропуска срока.

Принимать участие в деле о банкротстве наряду с должником, кредиторами, уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, осуществляющий контроль и надзор в сфере саморегулируемых организаций, вправе участники строительства, а также уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, осуществляющий контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на территории осуществления данного строительства.

Реестры требований: кто и куда?

В целях систематизации заявленных требований участника строительства к должнику-застройщику такие требования в зависимости от вида включаются в реестр требований кредиторов (типовая форма утверждена Приказом Минэкономразвития РФ от 01.09.2004 №233) или реестр требований о передаче жилых помещений (правила ведения утверждены Приказом Минэкономразвития РФ от 20.02.2012 №72).

В реестр требований жилых помещений входят участники строительства, которые хотят получить квартиру, участвуя в завершении постройки дома. В случае передачи ЖСК, состоящему из участников строительства, недостроенного здания, оно выводится из конкурсной массы, и другие кредиторы претендовать на объект уже не смогут.

Новый параграф 7 главы IX Закона о банкротстве дает защиту практически всем категориям дольщиков, которые вложили деньги в строительство квартир. Арбитражный суд вправе признать наличие требования о передаче жилого помещения не только у дольщиков, заключивших договоры по Федеральный закон №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», но и у граждан, которые внесли деньги по наиболее распространенным схемам привлечения средств в обход закона №214-ФЗ.

При этом законодатель предоставил судам право переквалифицировать различные видов «теневых договоров» в полноценные договоры, предметом которых является передача жилого помещения участнику строительства.

Для включения денежных требований в реестр требований кредиторов, необходимо расторгнуть договор с застройщиком. В этот же реестр будут включены и те участники строительства, договоры которых после рассмотрения арбитражным судом будут признаны недействительными.

Размер денежных требований к застройщику складывается из суммы, уплаченной за квартиру, и причиненного ущерба в денежном выражении. Если стоимость объекта недвижимости снизилась со временем, дольщику должны выплатить не его рыночную стоимость, а оплаченную сумму. Если наоборот, стоимость квадратных метров возросла, то участнику строительства должны компенсировать рыночную стоимость.

При осуществлении расчетов с кредиторами, требования которых включены в реестр требований кредиторов, предусмотрена очередность удовлетворения требований:

1. в первую очередь производятся расчеты по требованиям граждан, перед которыми должник несет ответственность за причинение вреда жизни или здоровью, путем капитализации соответствующих повременных платежей, компенсации морального вреда;
2. во вторую очередь производятся расчеты по выплате выходных пособий и оплате труда лиц, работающих или работавших по трудовому договору, и по выплате вознаграждений авторам результатов интеллектуальной деятельности;
3. в третью очередь производятся расчеты по денежным требованиям граждан - участников строительства;
4. в четвертую очередь производятся расчеты с другими кредиторами.

Таким образом, участники строительства получат преимущественное право на возврат денежных средств, вложенных в строительство, сразу после выплат компенсаций гражданам, жизни или здоровью которых причинен вред, и заработной платы сотрудникам. Требования иных конкурсных кредиторов будут удовлетворяться после того, как удастся погасить требования участников строительства.

Меры по защите прав участников строительства

В качестве специальной меры по обеспечению требований кредиторов и интересов должника по ходатайству заявителя или иного лица, участвующего в деле о банкротстве, арбитражный суд налагает запрет на заключение арендодателем договора аренды земельного участка с другим лицом, помимо застройщика, и запрета на государственную регистрацию такого договора аренды, а также запрета на распоряжение арендодателем данным земельным участком иным образом. Данная мера действуют до даты завершения конкурсного производства.

По ходатайству лица, участвующего в деле о банкротстве, арбитражный суд вправе передать дело о банкротстве застройщика на рассмотрение арбитражного суда по месту нахождения объекта строительства или земельного участка либо по месту жительства или месту нахождения большинства участников строительства, если арбитражным судом установлено, что такая передача будет способствовать более эффективной защите прав участников строительства.

Способы погашения задолженности перед кредиторами

В рамках дела о банкротстве застройщика предусмотрено 4 способа погашения задолженности перед кредиторами:

1. передача объекта незавершенного строительства;
2. передача жилых помещений;
3. реализация имущества;
4. погашение третьим лицом текущих платежей и требований кредиторов первой и второй очереди к застройщику.

Порядок реализации объекта незавершенного строительства аналогичен продаже любого иного имущества должника и регулируется ст. 110-111 Закона о банкротстве. Отличие имеется только при реализации объекта незавершенного строительства либо иного имущества должника, находящегося в залоге и третьих лиц, и заключается в особом распределении денежных средств, вырученных от продажи. В целях защиты прав участников строительства 25% от стоимости реализованного имущества направляются на погашение денежных требований участников строительства вне зависимости от того, являются ли эти граждане залогодержателями в отношении реализуемых объектов незавершенного строительства и земельного участка.

Способы погашения задолженности в форме передачи объекта незавершенного строительства и жилого помещения появились сравнительно недавно, их целью является получение участниками строительства жилых помещений.

Не позднее чем через два месяца с момента объявления компании банкротом внешний управляющий должен созвать общее собрание участников строительства, на котором решается вопрос о создании ЖСК, поскольку объект незавершенного строительства передается исключительно ЖСК. На собрании кредиторов внешний управляющий представляет отчет об оценке прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок, проект решения о создании жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива и заключение арбитражного управляющего о возможности или невозможности передачи объекта незавершенного строительства.

В заключении содержатся сведения о степени готовности объекта незавершенного строительства, обоснование возможности или невозможности (в том числе технической и финансовой) передачи объекта незавершенного строительства, сведения о размерах финансирования и сроках, необходимых для завершения строительства объекта незавершенного строительства, сведения о сумме денежных средств, подлежащей внесению участниками строительства и (или) третьими лицами для погашения требований кредиторов по текущим платежам, требований кредиторов первой и второй очереди и требований кредиторов, не являющихся участниками строительства, по обязательствам, обеспеченным залогом прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок.

Перед проведением собрания арбитражный управляющий информирует участников строительства о порядке создания, функционирования, преобразования и ликвидации ЖСК или иного специализированного потребительского кооператива, в том числе о правах и об обязанностях членов такого кооператива. После того как собранием принято решение о создании кооператива, вопрос о передаче дома ЖСК будет рассмотрен в арбитражном суде.

Однако Закон о банкротстве для достижения цели передачи участникам строительства объекта незавершенного строительства или жилых помещений установил ряд условий, которые должны выполнить участники строительства.

Таблица 1. Условия и последствия передачи участникам строительства объекта незавершенного строительства или жилых помещений