Залоговая стоимость

Залоговая стоимость - это стоимость имущества, служащего залогом при получении (предоставлении) кредита. Также - рыночная стоимость ипотечного кредита. Это дисконтированная на дату оценки рыночная стоимость имущества, определенная на предусмотренную дату окончания срока действия договора залога с целью заключения договора залога имущества.

Оценка залоговой стоимости

Оценку имущества, которое предлагается банку в качестве обеспечения по кредиту, могут проводить

• специалисты по залоговой работе в банке,
• соответствующие специалисты кредитного подразделения, которые осуществляют оценку имущества,
• эксперты-консультанты и оценщики, привлеченные банком на договорной основе для проведения экспертизы имущества,
• независимые оценщики и оценочные компании - субъекты оценочной деятельности, которые имеют соответствующий сертификат или лицензию на выполнение оценочных работ, дающих право на проведение независимого оценивания.

В проведении независимой оценки для банка (филиала) обязательным является определение субъектом оценочной деятельности двух видов стоимости имущества, предлагаемого в залог - рыночной и залоговой (ликвидационной). Определение залоговой цены имущества осуществляется банком и заемщиком с учетом выводов независимого экспертного оценивания, зафиксированных в акте экспертизы. В то же время залоговая цене может быть меньше цены, определенной экспертизой, поскольку банк может предусмотреть особенность влияния рыночных факторов и расходов, связанных с реализацией. Оценка залоговой стоимости объектов недвижимости может проводиться с помощью следующих методов:

1. Метод стоимости дохода. По этому методу цена объекта недвижимости определяется как стоимость возможного дохода (ренты, прибыли), который будет получать владелец этого объекта. Из-за того, что стоимость недвижимого имущества в таком случае определяется путем капитализации предполагаемого дохода от него, этот метод называют также методом капитализированного дохода.

При расчете цены объекта по методу стоимости дохода определяют, является ли этот доход является пожизненным или временным. Пожизненный доход дают объекты, которые не имеют определенного срока использования (например, земельный участок). Временный доход приносят объекты с определенным сроком использования (например, многолетние плодовые насаждения).

В основе цены объекта, который приносит пожизненный доход, лежит отношение возможного годового дохода от объекта к соответствующей учетной ставки (ставки капитализации). Возможный доход - это нормальный доход, который можно получить при использовании объекта оценки по назначению после вычета налогов и других возможных расходов, которые обязан нести получатель дохода согласно действующего законодательства и договоров, связанных с использованием объекта оценки.

Дисконтная ставка определяется как возможна депозитная ставка, сниженная с учетом налога на депозитный доход в соответствии с действующим законодательством и скорректирована с учетом соотношения рисков, связанных с депонированием денежных средств и использованием объекта оценки по назначению. За надлежащего обоснования могут использоваться другие способы определения дисконтной ставки.

В основу цены объекта, который приносит временный доход, возложена дисконтирования (вычисление настоящей стоимости) возможных годовых доходов от объекта в течение его будущего использования, а также остаточную (ликвидационную) стоимость объекта с учетом затрат на ликвидацию.

2. Метод сравнительной стоимости (метод сравнения продаж). По этому методу стоимость объекта недвижимости определяется на основе сравнения с фактическими рыночными ценами на подобные объекты недвижимости с аналогичным назначением, которые различаются между собой по определенным признакам. Такие признаки могут быть как внутренние (приусадебные земельные участки могут различаться по плодородию, экологическим состоянием, рельефом, конфигурацией), так и внешние (наличие или отсутствие обременений, различные условия размещения, использования или продажи объектов). В случае применения этого метода необходимо соответствующее корректировки фактических рыночных цен.

3. Метод определения стоимости на основе издержек (затратный метод). По этому методу стоимость объекта недвижимости определяется, учитывая фактические расходы владельца объекта для его создания или приобретения за вычетом износа. Расходы, понесенные собственником, подтверждаются документально. Если владелец объекта обязан вести бухгалтерский учет в соответствии с действующим законодательством, объект может оцениваться по его балансовой остаточной стоимости, отраженной в бухгалтерской отчетности. Стоимость объекта недвижимости индексируется с учетом инфляции. Разновидностью метода определения стоимости на основе затрат является метод, который предусматривает расчет оценщиком возможных затрат на создание объекта в текущих ценах за вычетом износа.

Перечисленные методы оценки объектов недвижимого имущества преимущественно используются в комплексе. Но в зависимости от выбранного объекта оценивания они могут иметь разный статус: один избираться как основной, а другие - вспомогательные. Исключением является ситуация, когда оценивание возможно лишь с единственным методом.

См. так же рыночная стоимость, ликвидационная стоимость

залоговая масса

Еще найдено про залоговая стоимость

1. Место и роль залоговой стоимости в системе банковского кредитования Кризисные явления последних лет показали что функционирование отечественной банковской системы в условиях системного мирового кризиса требует переосмысления места и роли залога в системе банковского кредитования совершенствование методологии оценки залоговой стоимости значительно увеличивая его роль при определении и хеджировании кредитных рисков банка Глобализация является
2. Проблемы оценки стоимости имущества для целей залога Оценка стоимости залогового имущества будет осуществляться исходя из различия двух ее отдельных видов рыночной стоимости которая
3. Бухгалтерский учет операций с многооборотной тарой проблемы и пути их решения Величина залоговой стоимости также определяется в договоре или в спецификации к нему Также необходимо оговорить условия
4. Факторы залогового обеспечения для управления рисками банков региональный аспект Гипотеза 2 Диверсификация залогового портфеля по кредиту способствуют снижению потенциальных потерь из-за сокращения влияния рыночных факторов на суммарную стоимость залогов Это вызывает сокращение назначаемой премии за риск Стоимость поручительства G Отрицательное Гипотеза 3
5. Достаточность залогового обеспечения как адаптируемый финансовый ковенант в банковском кредитовании LTV Так по мере усиления волатильности будущей стоимости залогов повышаются требования кредитора к достаточности обеспечения Поэтому справедливо говорить о проциклическом характере движения
6. Разработка методики оценки прав требования по кредитным соглашениям банков Корректировка стоимости залогового недвижимого имущества согласно положений ФЗ Об ипотеке Стоимость залогового имущества руб Ставка дисконта
7. Практические аспекты реализации заложенного имущества в процедурах банкротства Залоговая политика большинства кредитных организаций предполагает что залоговая стоимость определяется на основании применения залоговых дисконтов к рыночной стоимости с НДС Эта позиция
8. Инвестиционный капитал и инвестиционный потенциал предприятия В этой же книге подробно изложены методы определения залоговой стоимости объектов залога Размеры кредита запрашиваемого предприятием у банка под залог безусловно зависят от
9. Переоценка основных средств На практике переоценка основных средств может быть использована для определения реальной рыночной стоимости основного средства привлечения инвестиций например для определения залоговой стоимости при получении кредита и др при планируемом увеличении уставного капитала которое может потребоваться
10. Банковское кредитование под залог прав интеллектуальной собственности Швейцарской перестраховочной компании в 2000 г объявили о запуске нового залогового продукта обеспечивающего компании на ранней стадии развития в том числе индивидуального предпринимательства малого и среднего бизнеса активами для осуществления залоговых операций с объектами ИС Новый продукт под названием цена покупки сертифицированного актива ЦПСА выпускается ... Базовый актив - биржевой товар стоимость которого является основой для расчетов при исполнении срочного контракта М-САМ ТМ создала систему управления
11. Мировой рынок внебиржевых деривативов реформы и текущее состояние Новые правила регулирования направлены на устранение основных преимуществ внебиржевых деривативов низкая стоимость простота в использовании и т.д и дают возможность участникам рынка проводить сделки со стандартизованными ... Изменения залоговых отношений на внебиржевом рынке деривативов В соответствии с новыми правилами регулирования к внебиржевым деривативам
12. Реструктуризации долга российскими металлургическими компаниями в кризис 2008 года Мечела мартовские соглашения 2010 года суть которых в снижении ставки по кредитам в уменьшении размера залогового обеспечения и в пролонгации сроков выплаты кредитов с 3 до 6 лет После достижения ... Расчет приведенной стоимости реструктуризации для компании Мечел млн долл Реструктуризация 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
13. Что поможет взглянуть на свою компанию глазами банка Задача залоговой службы - первичная оценка соответствия требованиям предмета залога и определение его справедливой стоимости а именно текущей рыночной стоимости прогнозной на дату возврата денежных средств ликвидности предмета залога и залогового дисконта Результаты оценки справедливой стоимости залога оформляются отдельным заключением и являются важной информацией при
14. Рыночная стоимость залога Она служит основой для определения залоговой стоимости которая в свою очередь влияет на условия кредитования Существует несколько подходов к оценке
15. Залоговое обеспечение Виды залогового обеспечения Залоговым обеспечением могут выступать объекты недвижимости которые принадлежат компании на праве собственности различные активы компании Залоговым обеспечением могут выступать объекты недвижимости которые принадлежат компании на праве собственности различные активы компании имущество фирмы включающееся в себя денежные средства нематериальные активы материальные ценности долговые обязательства и финансовые вложения часть товарооборота фирмы торговое и производственное оборудование компании - здесь банк учитывает как фактическую стоимость данного оборудования так и амортизацию процесс износа право требования по контракту стоимость контракта рассчитывается
16. Облигации федерального займа Например Рыночная стоимость ОФЗ клиента - 1 000 000 руб Залоговый дисконт банка - 10% Сумма возможного
17. Учет нематериальных активов при оценке имущественных комплексов для целей залога Несмотря на теоретическое представление о бизнесе как о наборе материальных и нематериальных активов не всегда стоит однозначно двигаться в сторону сокращения стоимостной залоговой массы имущественного комплекса как результата оценки путем корректировки стоимости за счет наличия НМА
18. Платежеспособность кредитоспособность - Статьи по финансовому анализу Место и роль залоговой стоимости в системе банковского кредитования Математическая модель кредитного скоринга потенциальных клиентов банка Лизинг как
19. Текущая рыночная стоимость Оценка доходов по текущей рыночной стоимости также может быть использована для оценки залоговой стоимости имущества например при оценке залоговой квартиры Оценка доходов по текущей рыночной стоимости может
20. Совершенствование механизма банковского кредитования малого предпринимательства Стартовый беззалоговый кредит в объеме до 2 млн руб Банки обычно предоставляя кредитные средств требуют покрыть ... Зачастую потенциальный заемщик имеет только личное жилье которое не может служить предметом обеспечения и личное транспортное средство которое по стоимости не покроет объем требуемой ссудной задолженности Но при этом данный предприниматель имеет большой практический