Метод стоимости замещения

Метод стоимости замещения - это один из наиболее распространенных способов оценки стоимости активов предприятия как целостного имущественного комплекса. Он основан на определении стоимости затрат, необходимых для воссоздания всех аналогичных активов, входящих в состав имущества предприятия. Принципы метода стоимости замещения следующие:

1. Стоимость воссоздания: для оценки стоимости актива необходимо определить стоимость затрат, необходимых для его полного воссоздания. Это включает в себя затраты на строительство, приобретение и установку каждого вида актива.
2. Сравнение с аналогичными активами: для определения стоимости актива сравниваются затраты на его воссоздание с затратами на аналогичные активы, уже существующие в имущественном комплексе предприятия.
3. Выбор меньшей стоимости: из двух стоимостей — стоимости воссоздания и стоимости замены — выбирается меньшая. Это является основой для определения справедливой стоимости актива.
4. Амортизация: после определения стоимости актива рассчитывается сумма накопленной амортизации, которая учитывается в учетной политике предприятия.

Пример расчета стоимости замещения:

В этом примере стоимость воссоздания здания составляет 1 000 000 руб., а стоимость замены — 900 000 руб. Стоимость воссоздания машинного оборудования — 500 000 руб., а стоимость замены — 450 000 руб. В обоих случаях выбирается меньшая стоимость, что составляет 900 000 руб. для здания и 450 000 руб. для машинного оборудования.

Метод стоимости замещения является эффективным для оценки стоимости активов, когда новая точная копия оцениваемого объекта воссоздать принципиально и практически невозможно. Он также используется для определения справедливой стоимости актива, учитывая затраты на его воссоздание и замену.

При применении данного метода следует различать понятия стоимости восстановления (воспроизводства) и стоимости замены актива:

Стоимость восстановления (воспроизводства) - затраты на создание точной копии существующего объекта оценки с использованием таких же материалов, технологий, стандартов и т.д.

Стоимость замены - затраты на создание объекта, аналогичного оцениваемому по своей полезности, но при этом построенного с использованием современных материалов, технологий и стандартов.

Для определения справедливой стоимости методом амортизированной стоимости замещения необходимо выполнить следующие шаги:

1. Рассчитать стоимость восстановления и стоимость замены актива.
2. Выбрать меньшую из двух величин, так как справедливая стоимость не может превышать затраты на приобретение актива, аналогичного по функциональности.
3. Из выбранной стоимости вычесть сумму накопленной амортизации, отражающую физический и функциональный износ актива.

Пример: Рассмотрим оценку справедливой стоимости производственной линии со сроком эксплуатации 10 лет. Стоимость ее восстановления составляет 50 млн руб., а стоимость замены на новую современную линию - 45 млн руб. Накопленная амортизация на дату оценки - 20 млн руб.

Таким образом, справедливая стоимость производственной линии методом амортизированной стоимости замещения составляет 25 млн руб.

Данный подход широко применяется для оценки основных средств, нематериальных активов и других видов имущества предприятий в соответствии с требованиями российских и международных стандартов бухгалтерского учета и финансовой отчетности.

Для определения справедливой стоимости методом амортизированной стоимости замещения применяются следующие способы:

Данный метод основан на использовании удельных показателей стоимости строительства аналогичных объектов (стоимость за 1 кв.м, 1 куб.м и т.д.). Расчет производится путем умножения удельного показателя на соответствующий объемный показатель оцениваемого объекта (площадь, объем и т.п.).

Пример: Определим справедливую стоимость замещения здания площадью 1000 кв.м. Согласно данным Министерства строительства и ЖКХ РФ, средняя стоимость строительства 1 кв.м жилого дома в регионе составляет 45 тыс. руб. Тогда справедливая стоимость замещения здания будет:

Этот способ предполагает расчет стоимости каждого конструктивного элемента объекта с последующим суммированием. Применяется для уникальных объектов, не имеющих аналогов.

Пример: Рассчитаем справедливую стоимость замещения производственного цеха:

Данный метод основан на составлении сметы затрат на строительство объекта-аналога с учетом всех необходимых работ, материалов, оборудования и т.д. Применяется для объектов, не имеющих прямых аналогов на рынке. Сметный расчет производится в соответствии с методическими рекомендациями, утвержденными Приказом Минстроя России от 04.08.2020 N 421/пр "Об утверждении Методических рекомендаций по применению сметных норм".

Таким образом, при расчете справедливой стоимости замещения используются различные подходы в зависимости от специфики оцениваемого объекта и наличия рыночной информации, что позволяет максимально точно определить его стоимость в соответствии с требованиями российских стандартов бухгалтерского учета

Стоимость замещения объекта оценки (replacement cost) представляет собой сумму затрат, необходимых для создания объекта, аналогичного оцениваемому, но построенного с использованием современных материалов, технологий и стандартов качества, существующих на дату оценки. Иными словами, это стоимость воссоздания объекта с эквивалентной полезностью, но в современном исполнении.

Данный вид стоимости отличается от стоимости воспроизводства, которая предполагает создание точной копии оцениваемого объекта с применением идентичных материалов и технологий. Стоимость замещения, как правило, используется, если стоимость воспроизводства выше или невозможно восстановить исходную документацию и информацию об объекте.

Процесс определения стоимости замещения объекта оценки обычно включает следующие этапы:

1. Определение полной стоимости замещения объекта в ценах базисного года (года, принятого за основу для расчетов).
2. Пересчет полной стоимости замещения на дату оценки с помощью коэффициентов пересчета сметной стоимости строительства.
3. Учет действующих налогов, сборов и прибыли застройщика.
4. Расчет стоимости замещения путем вычитания из полной стоимости замещения накопленного износа объекта оценки (физического, функционального и внешнего).

Пример расчета стоимости замещения здания приведен в таблице:

Таким образом, стоимость замещения здания с учетом износа составляет 21 250 000 руб.

Определение стоимости замещения регламентируется Федеральным стандартом оценки №7 "Оценка недвижимости" (ФСО №7), утвержденным Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 №611, а также Методическими рекомендациями по определению стоимости строительной продукции на территории РФ (МДС 81-35.2004), разработанными Госстроем России.

Затратный подход в оценке стоимости объектов недвижимости основан на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения оцениваемого объекта. Он включает в себя прямые и косвенные затраты, связанные с созданием точной копии объекта оценки или его функционального аналога.

Прямые затраты - это расходы на строительные материалы, оплату труда рабочих, эксплуатацию строительных машин и механизмов. Косвенные затраты включают расходы на проектирование, получение разрешительной документации, оплату труда административно-управленческого персонала, а также прибыль предпринимателя (инвестора).

Для расчета стоимости замещения оценщик определяет стоимость строительства объекта, аналогичного по функциональному назначению, но построенного с использованием современных материалов, конструкций и технологий. Например, при оценке старинного особняка в центре города стоимость его замещения будет равна затратам на строительство современного жилого дома с аналогичной площадью и планировкой, но с применением современных строительных норм и материалов. Расчет ведется по следующей формуле:

Стоимость строительства аналога определяется на основе сметных расчетов, данных о стоимости строительства объектов-аналогов или укрупненных показателей стоимости строительства по специализированным справочникам, таким как "Ко-Инвест" или "Оценщик". Стоимость земельного участка оценивается отдельно методами сравнительного или доходного подходов.

Накопленный износ учитывает физическое устаревание объекта, его функциональное и внешнее устаревание. Он рассчитывается методами экспертной оценки, нормативным или статистическим методами в соответствии с положениями Федерального стандарта оценки №7 "Оценка недвижимости" (ФСО №7). Пример расчета стоимости замещения жилого дома:

• Площадь дома: 200 кв.м.
• Стоимость строительства 1 кв.м аналога: 50 000 руб.
• Стоимость строительства аналога: 200 * 50 000 = 10 000 000 руб.
• Стоимость земельного участка (по оценке): 3 000 000 руб.
• Накопленный износ (экспертная оценка): 30%

Таким образом, стоимость замещения жилого дома составляет 10 000 000 руб.

Затратный подход наиболее применим для оценки новых или относительно новых объектов, уникальных зданий, объектов специального назначения (школ, больниц, вокзалов и т.д.), а также при отсутствии достоверной информации о сделках с аналогичными объектами. Он широко используется в российской и международной оценочной практике в соответствии с требованиями стандартов оценки.

При определении стоимости замещения объекта недвижимости затратным подходом необходимо учитывать как прямые, так и косвенные затраты на строительство. Рассмотрим их подробнее.

Прямые затраты - это расходы, непосредственно связанные с возведением здания или сооружения. К ним относятся:

• Стоимость строительных материалов (бетон, кирпич, металлоконструкции и т.д.)
• Оплата труда рабочих, занятых на строительстве
• Аренда строительной техники и оборудования
• Затраты на временное энергоснабжение стройплощадки
• Затраты на подготовку строительной площадки

Например, при строительстве 10-этажного жилого дома прямые затраты могут включать стоимость бетона для фундамента и перекрытий, кирпича для возведения стен, металлоконструкций для каркаса, оплату труда каменщиков, бетонщиков, монтажников и других рабочих, аренду башенного крана, бетононасоса и другой спецтехники.

Косвенные затраты - это сопутствующие расходы, не связанные напрямую со строительством, но необходимые для его осуществления. К ним относятся:

• Оплата труда административно-управленческого персонала (инженеров, прорабов, менеджеров)
• Затраты на проектирование и инженерные изыскания
• Плата за подключение к инженерным сетям
• Затраты на отопление временных помещений
• Затраты на охрану стройплощадки
• Страховые взносы и налоги, связанные со строительством

Продолжая пример с жилым домом, косвенные затраты могут включать оплату труда прорабов, инженеров по надзору за строительством, расходы на разработку проектной документации, плату за временное подключение к электросетям, отоплению бытовок для рабочих, охрану территории стройплощадки.

Таким образом, прямые затраты непосредственно связаны с материалами и работами по возведению объекта, а косвенные - с организацией и обеспечением строительного процесса.

Для корректного расчета стоимости замещения необходимо максимально полно учитывать как прямые, так и косвенные затраты. Это регламентируется рядом нормативных документов РФ, в частности:

• Методическими рекомендациями по определению стоимости строительной продукции на территории РФ (МДС 81-35.2004)
• Методикой определения стоимости строительной продукции на территории РФ (МДС 81-36.2004)

Данные методики содержат подробные указания по определению состава работ, расчету стоимости материалов, эксплуатации машин и механизмов, накладных расходов и других составляющих сметной стоимости строительства.

Кроме того, при расчетах следует опираться на актуальные сметные нормативы, разрабатываемые и публикуемые Министерством строительства и ЖКХ РФ, а также использовать лучшие мировые практики ценообразования в строительстве, изложенные, например, в Международных стандартах оценки.

При оценке недвижимости затратным подходом важно правильно учитывать износ объекта, который может быть исправимым или неисправимым. Рассмотрим эти понятия подробнее.

Исправимый износ - это такой вид износа, устранение которого технически возможно и экономически оправдано. Например, замена устаревших коммуникаций, ремонт фасада здания, замена кровли и т.д. Затраты на устранение исправимого износа обычно рассчитываются на основе сметных расценок и прайс-листов на соответствующие виды работ.

Неисправимый износ - это износ, устранение которого невозможно или экономически нецелесообразно. Он связан с устареванием объекта и обесцениванием его конструктивных элементов с течением времени. Неисправимый износ подразделяется на физический, функциональный и внешний (экономический).

Для оценки неисправимого физического износа в долгоживущих элементах (фундамент, несущие стены, каркас и т.п.) используется метод расчета срока жизни здания. Он основан на определении оставшегося срока экономической жизни объекта и соотношении этого срока к общему нормативному сроку службы здания.

Например, если нормативный срок службы здания 100 лет, а ему уже 40 лет, то оставшийся срок экономической жизни составит 60 лет. Соответственно, неисправимый физический износ долгоживущих элементов будет равен 40% (40/100).

Для расчета величины исправимого физического износа и суммы восстановительной стоимости короткоживущих элементов (окна, двери, инженерные системы и т.д.) с неисправимым износом применяются специальные методики и нормативы, разработанные для различных типов зданий и сооружений.

Одним из наиболее авторитетных документов в этой области является "Методика определения стоимости строительной продукции на территории РФ" (МДС 81-35.2004). В ней приводятся нормативные сроки эксплуатации различных конструктивных элементов, а также методики расчета их износа. Приведем пример расчета износа для жилого многоквартирного дома:

Как видно из таблицы, для долгоживущих элементов (фундамент, стены, перекрытия) неисправимый физический износ составляет 26,7% от их восстановительной стоимости. Для короткоживущих элементов (кровля, окна, инженерные системы) износ рассчитывается индивидуально и может быть как исправимым, так и неисправимым в зависимости от технического состояния и экономической целесообразности ремонта.

Таким образом, грамотный учет исправимого и неисправимого износа позволяет максимально точно определить стоимость недвижимости затратным подходом в соответствии с лучшими мировыми практиками и нормативными документами РФ.

В затратном подходе к оценке недвижимости используется метод стоимости замещения, который предполагает расчет стоимости строительства объекта, аналогичного оцениваемому, с учетом износа и устареваний. При этом важно корректно определить стоимость капитальных вложений на текущую дату оценки.

Для этого применяется коэффициент, учитывающий изменение стоимости капитальных вложений с момента установления нормативной стоимости строительства. Этот коэффициент рассчитывается на основе индексов роста цен в строительстве, публикуемых Росстатом и другими авторитетными источниками.

Например, если нормативная стоимость 1 куб.м строительного объема здания была установлена в 2010 году и составляла 25 000 руб., а на дату оценки в 2024 году индекс роста цен в строительстве за этот период составил 1,8, то стоимость 1 куб.м с учетом роста капвложений будет:

Кроме того, в расчете учитывается коэффициент, зависящий от типа инженерных сетей и оборудования здания. Он определяется в процентах от стоимости строительного объема и может составлять, к примеру, 15% для жилых зданий, 25% для офисных и т.д. Таким образом, полная стоимость замещения 1 куб.м с учетом инженерных сетей будет:

Этот показатель затем умножается на общий строительный объем оцениваемого объекта в куб.м, и к полученной величине прибавляются затраты на строительство наружных инженерных сетей, благоустройство территории, прочие работы. Итоговая сумма и будет являться стоимостью замещения объекта недвижимости на дату оценки с учетом роста капвложений.

Подобная методика широко применяется в российской и международной оценочной практике и регламентируется нормативными документами, такими как Федеральный стандарт оценки №7 "Оценка недвижимости" (ФСО №7), стандарты RICS и другими.

Метод стоимости замещения предполагает определение стоимости воссоздания актива, аналогичного оцениваемому, с учетом его оставшегося срока полезного использования. Это означает, что при расчете стоимости замещения необходимо найти рыночную цену покупки нового актива, эквивалентного по функциональному назначению и полезности оцениваемому активу, но с поправкой на его возраст и степень износа.

Ключевым моментом здесь является определение "сопоставимого срока полезного использования". Это подразумевает, что новый актив должен иметь такой же остаточный срок службы, что и оцениваемый актив на дату оценки. Например, если оцениваемый актив имеет срок полезного использования 10 лет и на дату оценки ему осталось 5 лет службы, то стоимость замещения должна определяться исходя из рыночной цены нового актива с нормативным сроком службы также 5 лет.

Пример расчета. Рассмотрим пример определения стоимости замещения станка для металлообработки:

1. Оцениваемый станок был приобретен 5 лет назад, его первоначальная стоимость составляла 1 000 000 руб., нормативный срок полезного использования - 10 лет.
2. На дату оценки рыночная стоимость нового аналогичного станка с нормативным сроком службы 10 лет составляет 1 200 000 руб.
3. Определяем остаточный срок полезного использования оцениваемого станка: 10 лет - 5 лет = 5 лет.
4. Находим рыночную стоимость нового станка с сопоставимым сроком службы 5 лет. Допустим, она составляет 800 000 руб.
5. Стоимость замещения оцениваемого станка = 800 000 руб.

Таким образом, несмотря на то, что рыночная стоимость нового станка с нормативным 10-летним сроком службы составляет 1 200 000 руб., стоимость замещения оцениваемого станка с учетом его остаточного 5-летнего срока службы равна 800 000 руб.

В РФ порядок определения стоимости замещения регламентируется следующими нормативными документами:

• Федеральный стандарт оценки "Оценка стоимости машин и оборудования (ФСО №10)"
• Международный стандарт финансовой отчетности (IFRS) 13 "Оценка справедливой стоимости"

Согласно ФСО №10, при определении стоимости замещения машин и оборудования должны учитываться:

• Рыночные цены на новые аналогичные объекты на дату оценки;
• Степень физического износа и устареваний оцениваемого объекта;
• Расходы на доставку, монтаж, наладку и другие затраты, связанные с заменой объекта.
• IFRS 13 также предписывает использовать рыночные цены на аналогичные активы с поправкой на возраст и состояние оцениваемого актива.

Таким образом, российские и международные стандарты оценки предусматривают определение стоимости замещения с учетом сопоставимого срока полезного использования актива, что обеспечивает наиболее точную оценку его рыночной стоимости.

Метод сравнительной единицы является одним из способов определения восстановительной стоимости объекта недвижимости. Его суть заключается в том, что стоимость оцениваемого объекта рассчитывается путем умножения стоимости строительства сравнительной единицы (например, 1 кв.м общей площади) на соответствующее количество единиц, характеризующих объект оценки (общую площадь здания).

Данный метод считается наиболее простым по трудоемкости исполнения, но в то же время довольно приближенным, так как он не учитывает индивидуальные особенности оцениваемого объекта, а опирается на усредненные показатели. Тем не менее, он широко применяется на практике благодаря своей оперативности и относительной точности для типовых объектов.

Пример расчета. Допустим, необходимо определить восстановительную стоимость офисного здания площадью 1500 кв.м. По данным риелторских компаний, средняя стоимость строительства 1 кв.м офисных помещений в данном районе составляет 45 000 руб. Тогда восстановительная стоимость здания методом сравнительной единицы будет рассчитана следующим образом:

Таким образом, восстановительная стоимость офисного здания площадью 1500 кв.м составит примерно 67,5 млн руб.

Методические рекомендации по определению восстановительной стоимости объектов оценки для целей налогообложения (утв. распоряжением Минимущества РФ от 06.03.2002 N 568-р) регламентируют применение метода сравнительной единицы для определения восстановительной стоимости зданий и сооружений.

Метод сравнительной единицы широко используется в международной оценочной практике, особенно для типовых объектов недвижимости. Он закреплен в стандартах таких авторитетных организаций, как Международный совет по стандартам оценки (IVSC) и Королевский институт сертифицированных оценщиков (RICS).

Несмотря на свою простоту, метод сравнительной единицы требует тщательного анализа рынка для определения наиболее актуальных удельных показателей стоимости строительства. Поэтому ведущие оценочные компании уделяют большое внимание сбору и обработке рыночной информации, формированию собственных баз данных по сравнительным единицам для различных сегментов недвижимости.

Поэлементный метод (или метод разбивки на компоненты) заключается в определении стоимости отдельных элементов объекта оценки, а затем суммировании их стоимостей для получения итоговой восстановительной стоимости. Этот метод применяется для оценки специализированных машин, оборудования и других уникальных объектов, для которых затруднительно найти аналоги на рынке. Процесс оценки поэлементным методом включает следующие шаги:

1. Разбиение объекта оценки на отдельные компоненты (элементы).
2. Определение стоимости каждого элемента с учетом затрат на его приобретение, доставку и установку.
3. Суммирование стоимостей всех элементов с добавлением прибыли предпринимателя.

Например, при оценке восстановительной стоимости нефтеперерабатывающего завода можно выделить следующие основные элементы:

• Земельный участок
• Производственные цеха и корпуса
• Технологическое оборудование (реакторы, колонны, теплообменники и т.д.)
• Вспомогательное оборудование (насосы, компрессоры, трубопроводы)
• Инженерные коммуникации (электроснабжение, водоснабжение, канализация)

Стоимость каждого элемента определяется на основе рыночных цен на аналогичное оборудование, материалы и работы с учетом затрат на транспортировку, таможенных пошлин, монтаж и наладку. Суммируя стоимости всех элементов с прибавлением прибыли предпринимателя (обычно 20-25%), получаем итоговую восстановительную стоимость объекта оценки. Преимущества поэлементного метода:

• Высокая точность за счет детального учета всех компонентов
• Применимость для уникальных объектов без рыночных аналогов

Недостатки:

• Трудоемкость процесса разбиения на элементы и сбора исходных данных
• Сложность учета совместного влияния элементов в составе единого комплекса

Поэлементный метод регламентируется рядом нормативных документов, в частности:

• Федеральный стандарт оценки №8 "Оценка стоимости машин и оборудования" (ФСО №8)
• Методические рекомендации по определению восстановительной стоимости машин и оборудования (Минэкономразвития России)

Таким образом, поэлементный метод является одним из основных инструментов оценщика при определении восстановительной стоимости сложных технических объектов. Его применение требует глубоких знаний в соответствующей отрасли и тщательного сбора исходных данных, но позволяет получить наиболее точный результат.

Сметный метод, также известный как метод количественного обследования, является наиболее точным и предпочтительным способом определения восстановительной стоимости объекта недвижимости. Он заключается в детальном расчете сметной стоимости строительства идентичного объекта с учетом всех затрат на материалы, работы, оборудование и прочие расходы. Процесс расчета восстановительной стоимости сметным методом включает следующие этапы:

1. Обследование объекта и составление подробной дефектной ведомости с указанием всех конструктивных элементов, их объемов, состояния и необходимости ремонта или замены.
2. Разработка сметы на строительство нового аналогичного объекта с применением современных строительных норм, материалов и технологий. Смета составляется на основе сборников территориальных единичных расценок (ТЕР) и других нормативных документов.
3. Расчет стоимости ремонтно-восстановительных работ для приведения существующего объекта в состояние, равноценное новому. Эта стоимость вычитается из сметной стоимости нового строительства.
4. Определение величины совокупного износа существующего объекта и внесение соответствующих корректировок.
5. Расчет предпринимательской прибыли и непредвиденных расходов, которые добавляются к сметной стоимости.

Преимущества сметного метода:

• Высокая точность за счет детального обследования и учета всех затрат.
• Возможность определить стоимость ремонтно-восстановительных работ.
• Соответствие действующим строительным нормам и правилам.

Недостатки:

• Трудоемкость и высокие временные затраты на обследование и составление сметы.
• Требуется высокая квалификация оценщиков и сметчиков.
• Сложность оценки зданий с уникальными архитектурными решениями.

Сметный метод регламентируется рядом нормативных документов РФ, в частности:

• Методическими рекомендациями по определению стоимости строительной продукции на территории РФ (МДС 81-35.2004).
• Методикой определения стоимости строительной продукции на территории РФ (МДС 81-36.2004).
• Сборниками территориальных единичных расценок (ТЕР) по регионам.

Таким образом, сметный метод, при всей своей трудоемкости, позволяет получить наиболее достоверную оценку восстановительной стоимости объекта недвижимости и широко применяется в российской и международной оценочной практике.