Расчет рыночной стоимости коммерческого объекта капитального строительства

Александр Данилович Власов
ООО Сибирский научный центр «Экопрогноз»,
630501, Россия, Новосибирская область,
Новосибирский район, р. п. Краснообск, 15,
кандидат экономических наук,
научный руководитель ООО СНЦ «Экопрогноз»,
Интерэкспо Гео-Сибирь
№2 2016

В стоимости единого объекта недвижимости существуют две принципиально различные составляющие:

• стоимость местоположения объекта недвижимости (стоимость земельного участка размещения объекта недвижимости);
• стоимость улучшений земельного участка.

В определении рыночной стоимости улучшений земельного участка особых проблем не существует. В то же время, в определении рыночной стоимости земельного участка, даже в условиях развитого рынка, не существует однозначного решения.

В сложившейся технологии расчета кадастровой стоимости земельных участков населенных пунктов под коммерческими объектами (офисы, торговля) их рыночная стоимость определяется по рынку купли-продажи незастроенных земельных участков и, далее, применяется для застроенных земельных участков. В результате, кадастровая стоимость застроенных земельных участков под коммерческими объектами с действующим бизнесом существенно занижается. Существующая технология кадастровой оценки объектов капитального строительства (ОКС), путем группировки уникальных объектов недвижимости, не исправляет ситуацию и является методически не адекватным приемом, обуславливающим, по существу, введение двойного налога на земельные участки. Принятая технология расчета кадастровой стоимости ОКСов создает теоретический и методический тупик.

Рыночная стоимость земельного участка под объектом капитального строительства методически должна рассчитываться с начала в целом для всего земельного участка ОКСа (по модели 1), а затем для площади земельного участка, приходящегося на отдельное помещение ОКСа (по соотношению 6).

Расчетная статистическая модель определения рыночной стоимости земельных участков населенных пунктов по видам разрешенного использования на определенную дату оценки имеет вид [8]:

С_r^φ = К_н * К_и * К_снп * e^{(а₀ + a(k₁)₁ * Ln(x_lr + l) + a(k₂)₂ * Ln(x_2r + l) + a(k₃)₃ * Ln(x_3r + l)+ ... + a(k_n)_n * Ln(x_nr + l))}    (1)

где С_r^φ - рыночная стоимость r-земельного участка -вида разрешенного использования, руб/кв.м;
К_н - коэффициент неучтенных ценообразующих факторов земельного участка для данной территории;
К_и - коэффициент инвестиционных земельных участков, учитывающий для инвестиционных земельных участков повышенные риски инвестиции средств в сравнении с застроенными земельными участками, где уже готовые объекты недвижимости с действующим бизнесом, приносящим текущий чистый доход;
К_снп - коэффициент населенного пункта;
е - функция экспоненты;
Ln - функция натурального логарифма;
1, 2, 3,... n - номера ценообразующих факторов оценки рыночной стоимости i-земельного участка для данного вида разрешенного использования;
k₁, k₂; k₃;...k_n - коэффициенты влияния ценообразующих факторов (1, 2, 3,... n) на рыночную стоимость земельного участка для данного вида разрешенного использования;
а(k_j)_i - коэффициент регрессии расчетной статистической моделиу-фактора для данного вида разрешенного использования земельного участка, в зависимости от доли влияния фактора (k_j) в системе ценообразующих факторов;
а₀ - свободный член уравнения регрессии оценки рыночной стоимости земельных участков данного вида разрешенного использования;
а(к₁)₁, а(k₂)₂; а(k₁)₁ а(k₃)₃; а(k_n)_n - коэффициенты регрессии ценообразующих факторов (1, 2, 3,... n) расчетной статистической модели, соответствующие коэффициентам влияния ценообразующих факторов по анкете экспертов (k₁; k₂; k₃;...k_n);
x₁, x₂; x₃;...x_n - независимые переменные значений ценообразующих факторов (1, 2, 3,... n) земельных участков данного вида разрешенного использования;

x_j = х_номj / х_средj,

где: х_номj - номинальное значение ценообразующего у-фактора;
х_средj - среднее значение ценообразующего у-фактора.

При известных значениях:

• общей площади застройки объекта капитального строительства (P);
• рыночной стоимости земельного участка ОКСа (С), определенной по модели (6),
• рассчитываем рыночную стоимость земельного участка помещения (С_i^v) определенного вида разрешенного использования (v), определенной группы помещений (i) по соотношению (6).

P = ∑_i∈I^v∈V P_i^v (2)

где P - общая площадь застройки объекта капитального строительства на S площади земельного участка, кв.м;
v - вид разрешенного использования помещения из V множества видов разрешенного использования;
i - группа однородных помещений по сочетанию ценообразующих факторов из I множества групп сочетаний ценообразующих факторов;
P_i^v - площадь общей застройки v-вида разрешенного использования i-й группы помещений по однородному сочетанию ценообразующих факторов, кв.м;
S - общая площадь земельного участка единого объекта недвижимости под оцениваемым объектом капитального строительства, кв.м;
S / [ ∑_i∈I^v∈V(P_i^v) ]  - средняя площадь земельного участка, которая приходится на 1 кв.м общей застройки, м²/м²;

S_i^v = S / [ ∑_i∈I^v∈V(P_i^v) ] * P_i^v (3)

где S_i^v - площадь земельного участка, относящаяся к помещению v-вида, i-группы;

S = ∑_i∈I^v∈V S_i^v (4)

C = S * С_r^φ - рыночная стоимость S-площади земельного участка объекта капитального строительства, определенная по модели (1), руб;

C_ср = C / S (5)

где С_ср - средняя удельная стоимость земельного участка, руб/кв.м;
K_i^v - коэффициент рыночной стоимости земельного участка v-вида разрешенного использования помещений для i - группы однородных помещений по сочетанию ценообразующих факторов из множества K, корректирующий среднюю стоимость (С_сп) земельного участка из соотношения (5);

K = { U_i∈I^v∈V (K_i^v) } - система согласованных (утвержденных) коэффициентов корректировки рыночной стоимости земельного участка, относящегося к данному помещению объекта капитального строительства, в зависимости от v-вида разрешенного использования этого помещения и i-группы местоположения помещения в объекте капитального строительства. При этом должно выполняться условие (7) - сумма стоимости земельных участков всех помещений объекта капитального строительства должна равняться общей стоимости земельного участка (C), полученной по формуле (7).

Система коэффициентов корректировки K = { U_i∈I^v∈V (K_i^v) } средней удельной рыночной стоимости земельного участка ОКСа (С_ср) может быть получена методом нормирования удельных ставок арендной платы за помещения, которые могут достаточно точно учитывать и вид разрешенного использования помещений (v) и группу помещений по сочетанию значений ценообразующих факторов (i).

В случаях, когда нет достоверных данных по ставкам арендной платы, можно применить упрощенный расчет удельных стоимостей земельных участков отдельных помещений ОКСа, приняв K_i^v = 1 для помещений всех видов разрешенного использования (v) и групп (i) помещений по соотношению (6).

С_i^v = С_ср * K_i^v (6)

С_i^v - рыночная стоимость земельного участка v-вида разрешенного использования i-группы помещений;

C = ∑_i∈I^v∈V (С_i^v * S_i^v) (7)

U_i^v - рыночная стоимость улучшений помещения v-вида, i-группы, руб/кв.м.

OKC_i^v = S_i^v*C_i^v + P_i^v*U_i^v (8)

OKC_i^v - рыночная стоимость помещения v-вида i-группы, определяемая по соотношению (8).

В итоге, рыночная стоимость уникальных объектов капитального строительства (ОКС) складывается из стоимости земельного участка, приходящегося на данное помещение (С_i^v * S_i^v), и стоимости улучшения этого земельного участка (Р_i^v * U_i^v), с учетом всех видов износов.

Расчет рыночной стоимости улучшений различными подходами методически разработан достаточно хорошо. В то время как расчет рыночной стоимости земельного участка и его доли, приходящейся на данное помещение, остается значительной не решенной проблемой.

Необходимо сказать, что для расчета рыночной стоимости земельного участка по соотношению (1) должны быть построены векторные модели всех населенных пунктов, с численностью населения более 20 тысяч человек и рассчитаны территориальные коэффициенты для каждого земельного участка [7, 8]. И, далее, для каждого помещения объекта капитального строительства, которое является объектом коммерческого оборота, определена площадь земельного участка, относящегося к нему.

Библиографический список

1. Федеральный закон РФ от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://www.consultant.ru

2. Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» (ФСО № 1)», утвержденный приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.05.2015 г. [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://www.consultant.ru

3. Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО № 2)», утвержденный приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.05.2015 г. [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://www.consultant.ru

4. Федеральный стандарт оценки № 3 «Требования к отчёту об оценке (ФСО №3)», утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 г. [Электронный ресурс]. -Режим доступа: http://www.consultant.ru

5. Федеральный стандарт оценки № 4 «Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)», утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 22.10.2010 г. № 508 [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://www.consultant.ru

6. Приказ Минэкономразвития России от 29.07.2011 № 382 «Об утверждении требований к отчету об определении кадастровой стоимости» [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://www.consultant.ru

7. Власов А.Д. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков по кадастровым кварталам города Новосибирска. - 4-е изд., перераб. и доп. - Новосибирск: Изд-во СО РАН, 2007. - 125 с. [Электронный ресурс]. - Режим доступа: (http://www.cal.su/show_art.php?id=5).

8. Отчет об оценке кадастровой стоимости земельных участков населенных пунктов Республики Бурятия. - [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://www.cal.su/show_art.php?id=86.

9. Экспертиза отчета об оценке земельных участков населенных пунктов Республики Бурятия. - [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://www.cal.su/show_art.php?id=87.