Моральный износ зданий

А.В. Юрьев
Магистрант АСИ, ТГУ
г. Тольятти, Российская Федерация
Инновационная наука
№1-2 2017

С ростом материальной обеспеченности населения города моральный износ здания часто наступает раньше, чем физический.

Моральное старение или износ сооружений различают двух форм: первой (М₁) и второй (М₂) [1]. Моральный износ первой формы М₁ - это снижение стоимости сооружения в связи с научно-техническим прогрессом и удешевлением строительства, т.е. обесценивание ранее построенных зданий, что имеет небольшое практическое значение, так как эти здания не подлежат продаже:

М₁ = (1 - φ)*С_ст = П₁*С_ст (1)

где П - показатель первой формы морального износа;
С_ст - стоимость аналогичного старого сооружения,
φ - отношение стоимости аналогичных нового С_н и старого С_ст сооружений.

Моральный износ второй формы М₂ - это старение здания, его элементов или инженерных систем вследствие несоответствия существующим на момент оценки нормативным объемно-планировочным, конструктивным, санитарно-гигиеническим и другим требованиям. С устранением этого вида износа приходится постоянно сталкиваться на практике. Величину морального износа второй формы оценивают путем сравнения восстановительной (балансовой) стоимости старого здания и нового, построенного в соответствии с современными требованиями, что представляется в виде следующей математической зависимости:

М₂ = П₂*С = К_м, (2)

где С - первоначальная стоимость сооружения, р.;
П - показатель второй формы морального износа сооружения;
К - капитальные вложения, вызванные моральным старением, р.

Моральный износ происходит скачкообразно по мере изменения требований к жилью. Так, если раньше требования к жилью не изменялись столетиями, то теперь они сохраняются не более десяти лет [2].

Суммарная величина морального износа:

М_сум = М₁ + М₂ = П_i*С_ст + П₂*С, (3)

Заменяя П₁ = 1 - φ = 1 - С / С_ст, получаем М_сум = (С_ст - С) + К_м, где (С_ст - С) абсолютное обесценивание, вызванное научно-техническим прогрессом; К - капитальное вложение, вызванное технологическим старением.

Зная моральный износ, можно определить остаточную стоимость здания по формуле:

С_ост = В - (В*М_сум/100) (4)

где, С_ост - остаточная стоимость здания с учетом морального износа, р.;
В - балансовая стоимость здания на момент оценки, р.;
М_сум - моральный износ здания, %.

Снижение морального износа здания возможно путем поддержания остаточной стоимости сооружения, это достигается осуществлением текущего и капитального ремонта, модернизацией объекта [4]. Сложившаяся тенденция увеличения объемов капитального ремонта и реконструкции жилищного фонда обусловливается объективным усилением интенсивных факторов в развитии жилищного фонда. Кроме того, к эффективным способам снижения морального износа можно отнести - изменение функционального назначения зданий, осуществление реконструкции объектов, также перевод помещений таких зданий из муниципальной собственности в частную [5].

При оценке морального износа необходимо учитывать следующие параметры объектов [6]:

Таблица 1. Параметры объектов при оценке морального износа здания

Вывод: муниципальные здания с высоким моральным и физическим износом рекомендуется, используя рыночные отношения, передавать в частные владения с возможностью изменения функционального назначения.

Список использованной литературы:

1. Анпилов С.М., Анпилов М.С., Гайнуллин М.М., Ерышев В.А., Мурашкин В.Г., Мурашкин Г.В., Римшин В.И., Сорочайкин А.Н. Способ строительства энергоэффективных, экологически-безопасных сооружений из сборных конструкций // патент на изобретение RUS 2582241 16.06.2014.

2. Ерышев В.А., Анпилов С.М., Малыш А.С. Методика определения несущей способности перекрытия в эксплуатируемом здании // Вестник Волжского регионального отделения Российской академии архитектуры и строительных наук. 2015. № 18. С. 108-113.

3. Ерышев В.А., Латышева Е.В., Ключников С.В., Седина Н.С. К построению диаграмм циклического нагружения бетона при одноосном сжатии // Известия Казанского государственного архитектурно-строительного университета. 2013. №1(23). С.104-109.

4. Ерышев В.А., Латышева Е.В., Бондаренко А.С, Баранова Ю.С. Деформационные параметры бетона при разгрузке с напряжений сжатия // Известия Казанского государственного архитектурно-строительного университета. 2014г. №1(27). С.87-93.

5. Ерышев В.А., Латышева Е.В., Малыш А.С. Определение эксплуатационных параметров качества железобетонных конструкций в составе здания без их физического разрушения путем натурных испытаний // Известия Казанского государственного архитектурно-строительного университета. 2015. № 1.С. 75-79.

6. Карпенко Н.И., Ерышев В.А., Латышева Е.В., Кокарев С.А. Методика описания диаграммы бетона с переменными уровнями напряжений сжатия и частичной разгрузкой // Научно-технический и производственный журнал «Промышленное и гражданское строительство». 2015г. №3. С.12-15.