Методология управления портфелем недвижимости в составе собственного капитала и активов банка

Федотова Марина Алексеевна,
доктор экономических наук, профессор, заместитель проректора по научной работе
Финансового университета, заслуженный экономист
Стерник Сергей Геннадьевич,
доктор экономических наук, профессор кафедры «Оценка и управление собственностью»
Финансового университета
Телешев Григорий Владимирович,
начальник отдела методологии управления недвижимостью
ПАО «Сбербанк»
Управленческие науки
№4 2015

Актуальность темы и постановка задачи

Одним из наихудших сценариев развития любого национального и транснационального экономического кризиса (падения производства, занятости и потребления) может стать его переход в финансовый кризис (резкое снижение стоимости активов в национальной финансовой системе), а затем в банковский кризис (неспособность национальной банковской системы отвечать по своим обязательствам).

Предыдущий финансовый кризис в США заставил все мировое сообщество осознать рискованную взаимосвязь динамики рынков недвижимости и глобального финансового рынка [1]. Среди первых реакций на кризис были повышение нормативов достаточности капитала и ужесточение требований к внутренним процедурам оценки достаточности капитала банков, нашедшие отражение в обновленном своде банковских стандартов Basel III, которые могут существенно повлиять на динамику рынка недвижимости за счет более консервативной политики банков при кредитовании под залог недвижимости.

Банк России и вся банковская система России также стремятся модернизироваться в соответствии со стандартами Basel III, и в целом движение по этому вектору является успешным по многим аспектам банковской деятельности. Вместе с тем до настоящего времени имеет место методологическое и техническое отставание российской банковской системы в эффективности управления портфелем недвижимости как составной частью собственного капитала банков [2, 3].

Экономическая эффективность отдельных объектов и всего портфеля недвижимости в составе собственного капитала и активов Банка непрерывно влияет на его капитализацию в течение всего жизненного цикла объектов недвижимости — от замысла о создании/приобретении/аренде для использования в основной деятельности Банка до момента отчуждения/ликвидации.

Одной из исторических особенностей российской банковской системы является повышенная доля и, соответственно, повышенный совокупный риск владения недвижимостью в составе собственного капитала банков по сравнению с зарубежными банками и международными финансовыми группами (HSBC, ICBC, Santander и др.).

Например, портфель недвижимости HSBC сравним по площади с портфелем недвижимости Сбербанка. При этом долевое соотношение (по площади объектов) недвижимости в собственности и в аренде Сбербанка и HSBC противоположно (20/80% против 90/10%). Частично данный факт объясняется большей развитостью инструментов рынка недвижимости за рубежом по сравнению с Россией, в частности распространенностью сделок sale-leaseback (продажа с обратной арендой) в практике управления корпоративной недвижимостью международных финансовых групп (как пример, продажа с обратной арендой штаб-квартиры HSBC, сделка по продаже с обратной арендой сети отделений банка BBVA фонду недвижимости RREEF под управлением Deutsche Bank) и др.

Исходя из изложенного, необходимым направлением повышения устойчивости национальной финансовой и банковской системы является разработка методологической базы управления портфелями недвижимости банков в составе их собственного капитала во взаимосвязи с мониторингом соответствующих рынков недвижимости.

В настоящей статье предлагается система некоторых научных обобщений, которая может быть положена в основу дальнейшего развития методологии и практики управления портфелем банковской недвижимости в российской банковской системе, включающая:

• цели и задачи управления портфелем банковской недвижимости;
• основные понятия и определения методологии управления портфелем банковской недвижимости;
• принципы управления портфелем банковской недвижимости;
• риски управления портфелем банковской недвижимости;
• ключевые аспекты риска снижения рыночной стоимости портфеля недвижимости как составной части собственного капитала и активов банка.

Цели и задачи управления недвижимостью банка

Основной целью управления портфелем недвижимости банка является гарантированное обеспечение текущей операционной деятельности банка и стратегии его развития при наименьшей совокупной стоимости владения недвижимостью.

Другими словами, минимизация совокупной стоимости владения недвижимостью банка не может иметь место за счет потери качества в управлении и эксплуатации недвижимости или за счет снижения уровня возлагаемого на нее сервиса. Портфель недвижимости банка всегда должен содержать необходимое и достаточное количество и качество площадей, предоставляемых для функционирования подразделений банка и обслуживания его клиентов.

Основными задачами эффективного управления недвижимостью банка в порядке приоритета являются следующие.

1. Гарантированное обеспечение производственных потребностей подразделений банка точно в срок и на оптимальных для банка условиях. В том числе планирование портфеля недвижимости в соответствии как с долгосрочной стратегией банка, так и с учетом текущих (краткосрочных) потребностей в размещении подразделений банка (более краткосрочных по временному горизонту, чем цикл жизни отдельных объектов недвижимости или портфеля недвижимости в целом).
2. Создание условий, обеспечивающих безопасность и охрану труда сотрудников банка (в соответствии с требованиями трудового законодательства).
3. Снижение совокупной стоимости владения портфелем недвижимости банка.
4. Снижение рисков владения недвижимостью и рисков ее эксплуатации.
5. 5. Извлечение дохода от сдачи в аренду собственных объектов недвижимости банка, не используемых в основной деятельности, если выбытие этих объектов из портфеля недвижимости банка нецелесообразно.
6. Построение системы управления недвижимостью (с учетом лучших практик и моделей управления корпоративной недвижимостью) и обеспечение ее эффективного функционирования.
7. Стандартизация и автоматизация процессов управления недвижимостью и организация их постоянного совершенствования (в интеграции с общебанковскими автоматическими системами управления).

Основные понятия и определения методологии управления портфелем банковской недвижимости

Предлагается следующий открытый перечень.

Недвижимость банка — объекты недвижимого имущества (земельные участки, здания, сооружения, помещения, части помещений), находящиеся в пользовании у банка на основании прав аренды, собственности или на ином праве и предназначенные для размещения персонала, оборудования и товарно-материальных ценностей в целях обеспечения бизнес-технологических процессов в основной или вспомогательной деятельности и в реализации стратегии банка.

Портфель недвижимости банка — совокупность объектов недвижимости банка, объединенных по территориальному или иному признаку.

Объектное управление недвижимостью банка — способ управления, когда под управлением находится отдельный объект недвижимости банка, для которого (в соответствии с его классификацией) определены и зафиксированы цель и концепция его использования, в рамках которой реализуются мероприятия по его управлению и эксплуатации.

Портфельное управление недвижимостью банка — способ управления, когда под управлением находится группа объектов недвижимости банка (из которых формируется портфель объектов недвижимости банка), для которой определены общая стратегия и концепция управления, а также реализуются общие (для всех объектов группы) мероприятия по их управлению.

Жизненный цикл объекта недвижимости банка — последовательность этапов существования объекта недвижимости от замысла о его создании/приобретении/аренде до его отчуждения/ликвидации. Необходимо различать экономический, физический и юридический жизненные циклы объекта недвижимости банка.

Совокупная стоимость владения (англ. Total Cost of Ownership, TCO) — общая величина затрат, которые несет банк с момента возникновения до момента прекращения у него прав на объект недвижимости и исполнения полного объема обязательств, связанных с владением, распоряжением и использованием объекта недвижимости, включая:

• трансакционные издержки (совокупные затраты, связанные с осуществлением сделок с недвижимостью);
• расходы на содержание (коммунальные расходы, эксплуатация);
• расходы на аренду;
• расходы на амортизацию;
• расходы на стоимость фондирования;
• расходы по снижению рисков;
• иные необходимые расходы.

Риск (для целей управления недвижимостью банка) — неблагоприятное событие (явление, обстоятельство, условие), с определенной вероятностью негативно влияющее на характеристики портфеля недвижимости, характеристики его отдельных объектов и показатели результативности функционирования системы управления недвижимостью.

Система управления недвижимостью банка организационно экономический механизм своевременного и качественного обеспечения функциональной деятельности банка объектами недвижимости в необходимом и достаточном количестве с минимальной совокупной стоимостью владения ими.

Рынок недвижимости — сектор национальной (региональной, местной) экономики, объединяющий в сложную социально-экономическую систему элементы «субъекты», «объекты», «процессы» и «функции управления ими» в процессах создания (развития), потребления (использования, эксплуатации) и обмена (торгового оборота) недвижимости [4-6].

Принципы управления недвижимостью банка

Управление недвижимостью банка осуществляется на основании следующих принципов

1. Принципы классифицирования объектов недвижимости банка и их площадей. Прежде всего на основе инвентаризации портфеля в банке необходима внутренняя классификация объектов недвижимости, обусловленная различием в управлении и эксплуатации этих объектов по ряду признаков, а именно:

• по целям использования в основной деятельности банка;
• по характеру реализуемых бизнес- и технологических процессов;
• по технико-экономическим функциональным подходам к эксплуатации и нормам размещения персонала и оборудования;
• по особенностям отнесения (аллокации) расходов по объекту;
• по подходам к формированию рыночной стоимости и др.

В дополнение к основной классификации могут вводиться дополнительные (уточняющие) классификаторы объектов, не противоречащие основной классификации, например:

• по категориям качества и стандартам эксплуатации: класс А (высокий стандарт), класс В (средний стандарт), класс С (бюджетный стандарт);
• по степени использования: используемые, частично используемые, неиспользуемые;
• по направлениям использования недвижимости: сдача в аренду, размещение сотрудников и имущества банка, временные помещения для переезда сотрудников, объекты для реконструкции и т.д.;
• по способам поступления (выбытия) недвижимости. В части поступления: в результате строительства, реконструкции, приобретения, аренды, в результате перехода права собственности на объекты залога для использования в основной деятельности и иные. В части выбытия объектов недвижимости: продажа, отказ от аренды, списание, ликвидация и др.;
• по признаку наличия застройки (земельные участки): свободные от застройки, застроенные земельные участки.

Число и содержание внутренних классификаций объектов недвижимости определяются исключительно производственными потребностями банка и задачами оптимизации управления.

2. Принципы целеполагания и ограничения в управлении недвижимостью банка:

• принцип стратегического соответствия — управление недвижимостью должно быть ориентировано на достижение стратегических целей банка;
• принцип клиентоориентированности — управление недвижимостью должно быть ориентировано на максимально полное удовлетворение производственных потребностей банка (подразделений и сотрудников банка), точно в срок и с необходимым качеством;
• принцип законности — управление недвижимостью должно осуществляться с неукоснительным соблюдением требований законодательства Российской Федерации в течение всего жизненного цикла объекта недвижимости.

3. Принципы организации управления недвижимостью:

• принцип комплексного подхода — сочетает объектный и портфельный подходы к управлению недвижимостью (на протяжении всего жизненного цикла объекта недвижимости) и представляет собой неразрывное единство всех составляющих, включая финансы, процессы, клиентов и персонал;
• принцип информационной прозрачности — предписывает необходимость обеспечения постоянного поступления, обработки и анализа оперативной информации об объектах и процессах в системе управления недвижимостью для принятия своевременных управленческих решений;
• принцип постоянного улучшения — систематическое совершенствование процессов управления недвижимостью с учетом лучших практик (как внутренних, так и мировых);
• принцип стандартизации — единообразный подход к управлению объектами недвижимости и площадями в соответствии с их классификацией;
• принцип планирования целевого (нормативного) размера портфеля — планирование и нормирование размера портфеля, исходя из производственных стандартов, текущей и целевой численности персонала.

4.  Принципы финансового управления недвижимостью:

• принцип бережливости — принятие решений в управлении портфелем недвижимости банка осуществляется, исходя из экономии ресурсов и предотвращения потерь;
• принцип эффективности — управление портфелем недвижимости банка осуществляется на основании анализа расходов на управление недвижимостью и ее эксплуатацию, а также с учетом необходимости повышения доходов и прибыли от сдачи в аренду и продажи неиспользуемых в основной деятельности объектов банка.

Риски управления недвижимостью банка

Открытый перечень рисков включает в себя:

• риск прекращения операционной деятельности банка на объекте вследствие аварий/пожаров на объекте, прочих форс-мажорных обстоятельств либо в случае потери объекта;
• риск возникновения аварий и отказов оборудования/инженерных систем/коммуникаций и пр. (без прекращения операционной деятельности банка);
• риск возникновения несчастных случаев на объектах;
• риск утраты или повреждения имущества (физический);
• риск утраты/ограничения прав на объект недвижимости банка из-за действий третьих лиц (правовой);
• риски принятия ошибочных управленческих решений, влекущих за собой финансовые потери;
• риск некомпетентности/недобросовестности/умышленного мошенничества контрагентов и участников процесса управления недвижимостью банка;
• риск нарушения законодательных и подзаконных актов и нормативов;
• риск изменения государственных мер регулирования в сферах охраны окружающей среды, землепользования, ценообразования, налогообложения и муниципального законодательства в регионах присутствия (административные барьеры, трудности при предоставлении коммунальных услуг, подключении к инженерным сетям и т.д.);
• риск снижения рыночной стоимости портфеля недвижимости в составе собственного капитала и активов банка.

Создание современной системы управления недвижимостью банка должно обеспечить предотвращение, снижение или компенсацию рисков, возникающих в ходе управления недвижимостью и ее эксплуатации.

Ключевые аспекты риска снижения рыночной стоимости портфеля недвижимости в составе собственного капитала и активов банка

С 1 января 2016 г. вступает в силу Положение Банка России о порядке бухгалтерского учета различных нефинансовых активов, в том числе недвижимости банков [7] (далее — ПБУ ЦБ), содержащее следующую норму: «Оценка справедливой стоимости основных средств, нематериальных активов, недвижимости, временно неиспользуемой в основной деятельности, долгосрочных активов, предназначенных для продажи, запасов, средств труда и предметов труда, полученных по договорам отступного, залога, назначение которых не определено, осуществляется в порядке, определенном Международным стандартом финансовой отчетности (IFRS) 13 «Оценка справедливой стоимости», введенным в действие на территории Российской Федерации приказом Минфина России от 18 июля 2012 года № 106н «О введении в действие и прекращении действия документов Международных стандартов финансовой отчетности на территории Российской Федерации», зарегистрированным Министерством юстиции Российской Федерации 3 августа 2012 года № 25095 (Российская газета от 15 августа 2012 года)».

Указанный международный стандарт финансовой отчетности (IFRS) 13 «Оценка справедливой стоимости » однозначно трактует методы определения справедливой стоимости как методы определения рыночной стоимости индивидуальным сравнительным подходом и/ или методами массовой оценки, в частности с использованием «рыночных множителей, возникающих из комплекта сопоставимых показателей» и «матричного ценообразования».

Банк России дополнительно подтверждает это прямым текстом в п. 2.24 ПБУ ЦБ: «При определении переоцененной стоимости объектов основных средств могут быть использованы действующие цены на активном рынке аналогичных объектов основных средств, полученные из внешних источников, сведения об уровне цен, опубликованные в средствах массовой информации и специальной литературе, экспертные заключения о справедливой стоимости объектов основных средств и тому подобное».

Следовательно, в условиях падающего рынка недвижимости показатели достаточности капитала и другие показатели финансовой устойчивости банка могут ухудшиться:

• при переоценке его портфеля недвижимости по текущей рыночной стоимости;
• при вынужденной реализации портфеля или его части в кризисных/стрессовых условиях для банка;
• при обычной реализации (плановом выбытии) или очередной переоценке недвижимости, ранее приобретенной по завышенной по отношению к рынку цене.

Отсюда следует необходимость осуществления в банке мониторинга и прогнозирования тенденций рынка недвижимости как базовой функции в управлении риском снижения рыночной стоимости портфеля недвижимости.

На основании данной функции целесообразно осуществлять [8-10]:

• установление лимитов «аппетита к риску» снижения стоимости недвижимости на уровне портфеля недвижимости банка в целом (например, как отношение балансовой/остаточной стоимости недвижимости к общему размеру активов банка);
• установление лимитов первоначальной стоимости создания/приобретения/аренды новых объектов недвижимости;
• своевременное и достаточное финансовое резервирование под уценку или стрессовое выбытие текущих объектов;
• контроль лимита расходов по эксплуатации недвижимости, используемой в основной деятельности банка;
• своевременное обеспечение доходного использования недвижимости, не используемой в основной деятельности банка и не планируемой к выбытию по различным причинам.

Выводы

В настоящей статье сформулированы открытые для дальнейшего научного обсуждения и развития основные понятия о ключевых аспектах и рисках, а также принципы, методы и функции комплексного эффективного управления портфелем недвижимости в составе собственного капитала и активов банка.

Риски управления портфелем недвижимости в составе собственного капитала и активов отражаются на финансовых показателях банков и влияют на устойчивость российской банковской системы в большей степени, чем это имеет место в банковской практике за рубежом.

В текущих экономических условиях наиболее угрожающий характер из рассмотренных рисков имеет риск снижения рыночной стоимости портфеля недвижимости в составе собственного капитала и активов. Поэтому управление банковской недвижимостью целесообразно совершенствовать на основе расчетных методик, в том числе учитывающих актуальные результаты мониторинга и прогнозирования рынков недвижимости. Разработка комплекса таких методик в рамках эффективной системы управления портфелем недвижимости банка представляется важной научной и практической задачей в интересах обеспечения устойчивости и роста капитализации банковской системы в национальной экономике.

Литература

1. Кияткина В.В. Новые тенденции на мировом рынке ипотечной секьюритизации MBS и covered bonds // Банковское дело. 2011. № 2. С. 39-44.

2. Joseph Rubin, Stephan Giczewski, Matt Olson. Basel III's implications for commercial real estate. [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://www.ey.com/PublicationvwLUAssets/Basel_III's_implications_for_commercial_real_estate/$FILE/EY-Basel_IIIs_implications_for_commercial_real_estate.pdf (дата обращения: 24.09.2015).

3. Julie E. Benezet, Maureen A. Welch. Redefining Corporate Real Estate. [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://realestate.wharton.upenn.edu/researcfypapers/fml/537.pdf (дата обращения: 24.09.2015).

4. Стерник Г.М., Стерник С.Г. Анализ рынка недвижимости для профессионалов. М.: Экономика, 2009. 606 с.

5. Экономико-математические модели оценки недвижимости / С.В. Грибовский, М.А. Федотова, Г.М. Стерник, Д.Б. Житков // Финансы и кредит. 2005, январь. № 3 (171). С. 24-43.

6. Стерник Г.М., Стерник С.Г., Муратова Е.В. Экономико-правовой анализ понятий «недвижимый объект» и «недвижимость» в целях рыночного классифицирования недвижимых объектов по юридическому статусу // Экономика. Налоги. Право. 2010. № 2. С. 36-44.

7. Положение о порядке бухгалтерского учета основных средств, нематериальных активов, недвижимости, временно неиспользуемой в основной деятельности, долгосрочных активов, предназначенных для продажи, запасов, средств труда и предметов труда, полученных по договорам отступного, залога, назначение которых не определено, в кредитных организациях (утв. Банком России от 22.12.2014 № 448-П. [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://www.cbr.ru/analytics/accounting/files/448-p.pdf (дата обращения: 24.09.2015).

8. Тавасиев А.М., Мурычев А.В. Антикризисное управление кредитными организациями. М.: Юни-ти-Дана, 2010. 544 с.

9. Федотова М.А., Тазихина Т.В., Мальцев А.С. Количественные методы анализа зависимости финансовой устойчивости от стоимости компании // Эффективное антикризисное управление. 2014. № 2 (83). С. 52-62.

10. Чичуленков Д.А. Особенности управления портфелем банковских активов // Финансы и кредит. 2009. № 12. С. 41-46.