Проблемы оценки стоимости имущества для целей залога

Артем Геннадьевич Тарасов
Сибирский государственный университет геосистем и технологий,
630108, Россия, г. Новосибирск, ул. Плахотного, 10,
магистрант,
Ксения Алексеевна Чегошева
Сибирский государственный университет геосистем и технологий,
630108, Россия, г. Новосибирск, ул. Плахотного, 10,
магистрант,
Елена Ивановна Лобанова
Сибирский государственный университет геосистем и технологий,
630108, Россия, г. Новосибирск, ул. Плахотного, 10,
кандидат экономических наук,
доцент кафедры цифровой экономики и менеджмента,
Интерэкспо Гео-Сибирь
№1 2019

Оценочная деятельность - это профессиональная деятельность субъектов щеночной деятельности, направленная на установление в отношении объектов щенки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости. Это научно обоснованное мнение эксперта-оценщика о стоимости оцениваемого объекта и процесс определения стоимости объекта [3].

Оценка стоимости - длительный и сложный процесс установления денежного эквивалента стоимости объекта недвижимости. Она требует высокой квалификации оценщика, владеющего методами и инструментарием оценочной деятельности, знающего состояние рынка недвижимости и особенно нужного сегмента, детального значения правовых особенностей сделок с недвижимостью.

Рыночная стоимость - это наиболее вероятная цена, за которую предполагается продажа объекта на дату оценки в результате коммерческой сделки в условиях рыночной конкуренции между добровольным продавцом и добровольным покупателем после всестороннего маркетинга.

Оценка для целей залога - один из наиболее актуальных аспектов практического использования теории оценки, так как является одним из наиболее востребованных видов услуг на рынке оценки [6].

Залог является в настоящее время одним из самых популярных методов обеспечения заключенных кредитных обязательств. Видов залогового имущества немало, однако наибольшую степень надежности при определении кредитного риска предоставляет залог недвижимости. В частности - к такому виду обязательств относится ипотека. Поскольку помимо высокой стоимости недвижимости, ее нельзя каким-либо способом переместить, спрятать или нанести существенный вред [5].

В случае залоговой системы кредитования слово «имущество» подразумевает собой понятие, включающее помимо материальных вещей еще и различные ценные бумаги и права владения. Оценка стоимости залогового имущества будет осуществляться, исходя из различия двух ее отдельных видов: рыночной стоимости, которая оценивает имущество как объект в целом, и залоговой стоимости, которая определяет ценность имущества как средство обеспечения обязательств [4].

Залоговая стоимость - это формальная стоимость, определяемая каждым банком самостоятельно по методикам, утверждаемым внутренними нормативными актами. Законодательно же это понятие не закреплено. Термин «залоговая стоимость» отсутствует в законодательстве.

Только в Законе Об ипотеке (залоге недвижимости) упоминается залоговая стоимость применительно к земельному участку: «Залоговая стоимость земельного участка, передаваемого в залог по договору об ипотеке, устанавливается по соглашению залогодателя с залогодержателем» [2].

В то же время в Гражданском кодексе РФ применительно к стоимости предмета залога не используется какой-либо термин: «Стоимость предмета залога определяется по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом» [1].

Залоговая стоимость определяет способность обеспечения удовлетворить требования Банка в случае реализации предмета залога. То есть залоговая стоимость - это сумма, которую Банк рассчитывает получить от продажи обеспечения при обращении взыскания на него, но без учета расходов на обращение взыскания, хранение и реализацию предмета залога. Залоговая стоимость также учитывает ликвидность обеспечения с поправкой на сокращенный срок реализации (что роднит залоговую стоимость с ликвидационной). Плюс залоговая стоимость может учитывать проценты по кредиту за какой-то определенный период. Таким образом, залоговая стоимость, в отличие от рыночной, очищена от всевозможных рисков обеспечения. Все эти риски в комплексе составляют понятие - залоговый дисконт, которое также нормативно не закреплено и остается на уровне внутрибанковских методик [8].

При его расчете учитывают:

• сумму задолженности перед кредитором;
• сумму налогов и сборов, которые нужно будет уплатить при (после) реализации залога;
• транспортные расходы;
• судебные расходы;
• другие расходы, связанные с реализацией залога.

На практике, у каждого кредитора есть свои шаблоны для определения дисконта. Например, при ипотеке дисконт составляет в среднем 20-30 %, при выдаче кредита под залог оборудования - 40-60 % и т.д. [9].

При определении залогового дисконта учитываются различные виды рисков (таблица).

Риски, связанные с залоговым имуществом

При определении залогового дисконта важно соблюсти баланс. С одной стороны кредитор должен стремиться увеличить его размер, тем самым минимизировать риски реализации залогового имущества. Но с другой стороны конкуренция на рынке кредитования не позволяет ему это сделать. Если банк будет занижать оценку залога и отдавать предпочтение высокому залоговому дисконту, то это отпугнет клиентов [4].

Фактический дисконт редко покрывает все риски, потому что желание подстраховаться от всех рисков - это хорошо, но банк должен оставаться конкурентным, быть в рынке и иметь возможность наращивать кредитный портфель. А высокий залоговый дисконт, вкупе с пессимистичным подходом к оценке рыночной стоимости, отпугнет большинство клиентов [7].

Таким образом, на итоговый залоговый дисконт сильно влияет политика банка, и нередко при большом желании прокредитовать какого-то «любимого» или стратегически важного клиента риски обеспечения отходят на второй план, а то и дальше [9].

Из всего вышесказанного становится видно, насколько залоговая стоимость является формальной стоимостью. Поэтому на момент выдачи кредита залоговую стоимость нельзя рассматривать в качестве цены реализации, так как в таком случае она не покроет издержек реализации и прочие риски.

Банк не может полностью учесть конъюнктуру рынка и обстоятельства, которые могут возникнуть в будущем. Поэтому залоговая стоимость на практике не всегда может покрывать убытки кредитора. Продавать залоговое имущество по залоговой стоимости целесообразно в ряде случаев:

• сумма задолженности, включая проценты и пеню, значительно ниже залоговой стоимости;
• продажа имущества осуществляется структуре, которая связана с банком или ему подведомственна, при этом рыночная цена актива с момента заключения залоговой сделки выросла.

Для залогодателя же имеет смысл продавать имущество только по рыночной стоимости, или даже выше.

Вопрос определения залоговой стоимости на сегодняшний день является важным и актуальным, так как проблемам оценки залога практически не уделяется серьезного внимания. Это приводит к нарушению важнейших принципов оценки, в результате чего в банковской сфере возникают дополнительные риски. Для решения выявленных проблем необходимо привести в соответствие законодательство в сфере оценочной деятельности и в сфере ипотечного кредитования, а также провести научные исследования по созданию рекомендаций по оценке недвижимого имущества для целей залога.

Библиографический список

1. Гражданский кодекс Российской Федерации. Ч.1 [Электронный ресурс]: федер. закон от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 03.08.2018). - Доступ из справ.-правовой системы «Кон-сультантПлюс».

2. Об ипотеке (залоге недвижимости) [Электронный ресурс]: федер. закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ. - Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс».

3. Грибовский С.В. Оценка стоимости недвижимости. - М.: Маросейка, 2012. - 256 с.

4. Григорьева В.В. Оценка объектов недвижимости: учеб. пособие. - М.: ИНФРА, 2010. - 78 с.

5. Григорьева И.Л. Проблемы оценки собственности: учеб. пособие. - М.: Финансовый бизнес, 2014. - 49 с.

6. Озеров Е.С. Экономический анализ и оценка недвижимости. - М.: МКС, 2013. - 342 с.

7. Ресин В.И. Экономика недвижимости: учеб. пособие. - М.: Дело, 2010. - 60 с.

8. Тепман Л.Н. Оценка недвижимости. - М.: ЮНИТИ, 2009. - 463 с.

9. Федотова М.А. Оценка для целей залога: теория, практика, рекомендации. - М.: Финансы и статистика, 2014. - 384 с.

10. Крутик А.Б., Горенбургов М.А. Экономика недвижимости: учебник для вузов. - М.: Лань, 2014. - 297 с.

11. Экономика недвижимости: учеб. пособие / Е.И. Лобанова, Т.В. Межуева, О.А. Мирошникова, В.А. Юрлова. - Новосибирск: СГГА, 2014. - 284 с.