Оценка инвестиционной привлекательности объектов недвижимости

О.В. Никишина,
старший преподаватель кафедры «Экспертиза и управление недвижимостью»,
Иркутский национальный исследовательский технический университет,
664074, Россия, г. Иркутск, ул. Лермонтова, 83.
Т.А. Моргунова
кандидат экономических наук, доцент кафедры экономики и менеджмента,
Братский государственный университет,
665709, Россия, г. Братск, ул. Макаренко, 40.
Известия вузов. Инвестиции. Строительство. Недвижимость
№2 (17) 2016

Рынок недвижимости, являясь частью инвестиционного рынка, имеет уникальные особенности. Недвижимость как объект инвестирования имеет отличительные черты, позволяющие отнести ее к наиболее привлекательной и экономически выгодной сфере вложений [1]. В условиях развития внешней и внутренней экономики все большее количество инвесторов приходят к выводу, что вложение средств в недвижимость приводит к желаемому результату, а именно к получению дохода. В связи с этим необходимо проведение анализа инвестиционной привлекательности объектов недвижимости [2].

Для определения эффективности инвестиций в какой-либо объект разрабатывается инвестиционный проект, в котором дается обоснование экономической целесообразности, объема и сроков осуществления капитальных вложений. Большой интерес инвесторов к недвижимости объясняется тем, что капитал, вкладываемый в нее, в меньшей степени подвержен риску обесценивания. В табл. 1 представлены инвестиции в основной капитал по видам основных фондов [3].

Таблица 1. Инвестиции в основной капитал по видам основных фондов (в процентах к итогу)

Большие вложения средств в здания и сооружения объясняются, прежде всего, возможностью компенсировать негативные инфляционные процессы [4]. Темпы роста стоимости недвижимости зачастую опережают темпы инфляции. Недвижимость относится к инвестиционным инструментам, способным приносить текущий доход в период владения. В настоящее время для того, чтобы обеспечить максимальную эффективность вложения своих средств, каждый инвестор должен иметь возможность в короткие сроки оценить инвестиционную привлекательность того или иного объекта вложения. Представление об инвестиционной привлекательности конкретного объекта необходимо инвестору для того, чтобы понимать экономический потенциал объекта, возможные выгоды и слабые стороны инвестирования в объект. На инвестиционную привлекательность объектов недвижимости (далее - ОН) влияют множество внутренних и внешних факторов [5]. Их комплексная оценка позволит определить инвестиционную привлекательность ОН.

К факторам инвестиционной привлекательности следует отнести факторы привлекательности самого объекта недвижимости, прилегающей территории и региона, в котором расположен данный объект.

Таким образом, разработка интегрального показателя инвестиционной привлекательности объекта недвижимости (ИП_ОН) является актуальной, имеющей существенное значение в реализации ОН. Данный показатель позволит определить наиболее привлекательные объекты недвижимости для целей инвестирования. Для расчета интегрального показателя была разработана классификация факторов, характеризующих инвестиционную привлекательность ОН (табл. 2).

Таблица 2. Классификация факторов, характеризующих инвестиционную привлекательность объектов недвижимости

Для определения весовых коэффициентов, характеризующих степень влияния факторов на инвестиционную привлекательность объектов недвижимости, используется экспертный метод.

Данный метод часто применяется при решении экономических задач. Основное достоинство экспертного метода - возможность использования для любых задач. Вместе с тем для получения достоверных результатов (в случае его применения) целесообразно соблюдать следующие требования:

• обеспечить однозначность и четкость задаваемых экспертам вопросов, что обеспечит сопоставимость ответов;
• привлечь достаточное число экспертов высокой квалификации;
• обеспечить использование принципа независимости суждений.

Балльные значения по каждому фактору принимаются исходя из возможных качественных состояний факторов. Для оценки значимости каждого фактора проводится опрос экспертов (участников рынка недвижимости). Выступить в их роли могут: страховые компании, агенты по недвижимости, оценщики, ипотечные кредиторы, девелоперы, менеджеры по управлению недвижимостью. По каждому фактору выставляется экспертная оценка по десятибалльной шкале (К = 1-10), при этом максимальное значение отражает максимальное соответствие заданного фактора ожиданиям инвестора по вопросу эффективного инвестирования в анализируемый ОН.

Информационной базой для формирования оценок экспертами служат показатели, характеризующие степень выраженности конкретного фактора, перечень и способы расчета которых будут анализироваться далее (табл. 3).

Таблица 3. Количественные параметры качественных характеристик, влияющих на инвестиционную привлекательность объектов недвижимости

Важным также считается адекватное соотношение возможностей и желаний при реализации проекта.

Для того чтобы выявить согласованность мнений экспертов по нескольким факторам, рассчитывается коэффициент конкордации Кендалла [3]:

где m - количество экспертов в группе;
n - количество факторов;
S - сумма квадратов разностей отклонений между суммой оценок по каждому фактору и средней суммой рангов.

Сумма квадратов разностей рангов S находится по любой из следующих формул:

Коэффициент конкордации принимает значения от 0 до 1. При W = 0 мнения экспертов не согласованы. Если W = 1, то оценки экспертов полностью согласованы. Если же W < 0,2-0,4, значит согласованность экспертов слабая, если W > 0,6-0,8, то согласованность экспертов сильная.

При недостаточной согласованности мнений экспертов проводятся дополнительные опросы до получения достаточной согласованности (W > 0,6-0,8).

Далее производится расчет:

К = (К(1),..., К (15)),

где К - вектор исходных факторов;
К(i) - факторы, характеризующие инвестиционную привлекательность ОН;
i - индекс фактора инвестиционной привлекательности ОН (i = 1,...,15);
i = 1,...,7 - факторы привлекательности самого ОН;
i = 8,...,11 - факторы привлекательности прилегающей территории;
i = 12,...,15 - факторы привлекательности региона.

Далее для количественной оценки факторов привлекательности формируется вектор отдельных показателей, являющихся функциями исходных факторов:

q = (q(1),..., q(15)),

где q(i) - функция соответствующей исходной характеристики, определяющая степень проявления анализируемого фактора, выраженная в виде балльной оценки q(i) = q(К(i)), согласно заданным условиям принимает значения 1-10;
q(i) = 1 соответствует минимальной степени проявления фактора;
q(i) = 10 соответствует максимальной степени проявления фактора.

Формируется синтезирующая функция, сопоставляющая вектору отдельных показателей q сводную количественную оценку, отражающую общую оценку инвестиционной привлекательности объекта с учетом весовых коэффициентов значимости факторов по формуле

Q(q; w) = q(1)*w(1) + ,..., + q(15)*w(15),

где Q - интегральный показатель инвестиционной привлекательности ОН;
w(i) - весовой коэффициент, характеризующий относительную значимость факторов инвестиционной привлекательности, определенный экспертным путем.

При этом по весовому коэффициенту приняты следующие ограничения:

Данная система может быть дополнена математическим и эмпирическим аппаратом, но в то же время является вполне самодостаточной для проведения оценки.

Расчет интегрального показателя инвестиционной привлекательности объекта недвижимости позволит инвесторам принять правильное решение и определить наиболее интересный с точки зрения получения прибыли объект.

Библиографический список

1. Крылов Э.И., Медведева С.Н. Оценка эффективности инвестиций в условиях инфляции / М-во образования Рос. Федерации, ГУАП. СПб.: СПбГУАП, 2003. 20 с.

2. Никишина О.Б. Характеристики инвестиционной привлекательности в зависимости от объекта инвестирования // Материалы Всероссийской научно-практической он-лайн-конференции с международным участием и элементами научной школы для молодежи «Проблемы экономики и управления строительством в условиях экологически ориентированного развития». 2014. С. 267-274.

3. Федеральная служба государственной статистики [Электронный ресурс]. URL: http://www.gks.ru (10.04.2016).

4. Bond M., Seiler M. Real Estate Returns and Inflation: An Added Variable Approach // The Journal of Real Estate Research. 1998. Vol. 15, № 3.Р. 327-337.

5. Chatrath A., Liang Y. REITs and Inflation: A Long-Run Perspective // Journal of Real Estate Research. 1998. Vol. 16, № 3.Р. 311-325.