Методы определения весовых коэффициентов при согласовании результатов оценки

Петрова Н.С.
Воронежский государственный университет, г. Воронеж
Государственное и муниципальное управление в XXI веке: теория, методология, практика
№21 2016

Методы выбора весовых коэффициентов:

• метод логического анализа;
• метод анализа иерархий;
• метод расстановки приоритетов;
• метод согласования по критериям и др.

Метод логического анализа заключается в выборе весовых коэффициентов при согласовании результатов оценки экспертно на основе логического анализа, проводимого оценщиком, с учетом всех значимых параметров. Этот метод наиболее распространен в оценочной практике. Далее мы приводим три примера, показывающих, каким образом в отчете может быть обоснован выбор метода определения весовых коэффициентов [1, 2].

Пример 1. В настоящей работе по оценке использованы два из имеющихся в распоряжении оценщика подхода, которые позволяют наиболее корректно оценить величину рыночной стоимости объекта с точки зрения необходимых затрат и платежеспособного спроса.

Полученная в результате применения затратного подхода стоимость, на наш взгляд, дает неполную характеристику стоимости объекта. Мы считаем обоснованным присвоение данному подходу весового коэффициента 0,2.

Рынок недвижимости города, в котором расположен объект оценки, на сегодняшний день довольно хорошо развит и структурирован, в связи с этим достоверность используемой информации риэлтерских агентств достаточна высока. Правильная интерпретация рынка предложений позволяет получить качественные и надежные результаты. В связи с этим сравнительному подходу придается максимальный весовой коэффициент - 0,8.

Ввиду отсутствия данных об уровнях расходов на содержание подобного объекта доходный подход в расчетах не применялся (вес подхода равен нулю) [3, 4].

Пример 2. В данном случае наибольший «вес» (70 %) присваивается доходному подходу, так как объектом оценки является производственное предприятие, приносящее стабильный доход. Затратному подходу присвоен меньший «вес» (30 %) по следующим причинам: затраты не всегда соответствуют рыночной стоимости; оборудование оцениваемого предприятия специализированное, что усложняет возможность его реализации на рынке.

Таблица 1. Результаты согласования

Полученный результат можно округлить. По мнению оценщика, рыночная стоимость предприятия на дату оценки составляет 110000 тыс. руб.

Пример 3. Для определения итоговой величины рыночной стоимости предприятия необходимо проанализировать каждый из примененных методов с учетом характера деятельности предприятия, структуры его активов, количества и качества данных, подкрепляющих каждый метод.

Преимуществом метода чистых активов является то, что он предполагает оценку имеющихся у предприятия активов. В то же время большая часть основных фондов оцениваемого предприятия имеет специализированный характер и значительный физический износ. Кроме того, метод на основе активов не позволяет учесть доходность бизнеса. Производственные мощности предприятия в среднем загружены на 40%, что свидетельствует о том, что значительная часть активов предприятия не участвует в формировании прибыли [5, 6].

В процессе оценки методом дисконтирования будущего денежного потока установлена стоимость предприятия с учетом существующих и планируемых объемов выручки от реализации продукции и затрат, а также рыночный аспект, так как ставка дисконтирования основывалась на рыночных данных. Доходный подход в наибольшей степени отражает интересы инвестора. В мировой практике он используется чаще других, точнее определяет рыночную стоимость предприятия, в наибольшей степени интересует инвестора, так как с помощью этого подхода оценщик выходит на сумму, которую инвестор будет готов заплатить с учетом будущих ожиданий от бизнеса, а также с учетом требуемой инвестором ставки дохода на инвестиции в этот бизнес. Однако использование доходного подхода затруднено из-за сложности точного прогнозирования. Метод сравнительного подхода, используемый в настоящей работе, показал стоимость владения неконтрольным пакетом, а именно стоимость свободно реализуемой меньшей доли к тому же с достаточно большой погрешностью из-за недостаточности информации.

Исходя из вышесказанного, необходимо правильно выбрать окончательный результат стоимости 100 %-ного контроля над предприятием. Логичнее всего за величину рыночной стоимости собственного капитала предприятия принять сумму, которую инвестор будет готов заплатить с учетом будущих ожиданий от бизнеса, т.е. полученную в доходном подходе.

К тому же прогнозы основаны на достоверных данных, на анализе показательной доходности предприятия за длительный ретроспективный период. По мнению оценщика, «вес» доходного подхода в итоговом согласовании составляет 80 %.

Результаты сравнительного подхода из-за низкой достоверности использованной для оценки информации не следует учитывать («вес» сравнительного подхода - 0 %), а результаты затратного подхода из-за значительного износа большей части основных фондов по мнению оценщика нужно учесть, как незначительно влияющие на итоговую стоимость предприятия («вес» затратного подхода - 20 %). Данные о согласовании результатов оценки представлены в табл. 2.

Таблица 2. Согласование результатов, полученных различными подходами к оценке

В итоге при согласовании получается следующий результат: 208900400 рублей.

На основании приведенных данных и сделанных предположений, наиболее вероятное значение рыночной стоимости объекта оценки составляет на дату оценки с точностью до первой значащей цифры: 208900000 руб.

Метод анализа иерархий. Этот метод разработан в начале 70-х годов XX в. американским математиком Томасом Саати как процедура поддержки принятия решений, которую он назвал «Analityc hierarchy process». Авторы русского издания перевели это название как «Метод анализа иерархий» [8].

Этот метод относится к классу критериальных, и активно применяется, по сей день, в том числе и в оценочной деятельности. В основе метода лежит иерархическая процедура оценки альтернатив. Представим ее следующим образом:

Уровень 0: цель - оценить вес подхода к оценке.

Уровень 1: Критерии:

• надежность получаемых результатов;
• соответствие целям оценки.

Количество уровней не ограничено. Например, критерий 1 -го уровня «надежность получаемых результатов» можно раскрыть уровнем 2 как:

1. надежность, обусловленная достоверностью информации;
2. надежность, обусловленная обширностью информации.

Уровень 2 можно раскрыть уровнем 3 и т.д. На практике можно ограничиться и уровнем 1.

Затем нужно получить оценки каждой альтернативы по каждому критерию. Если существуют объективные оценки, то они просто выписываются и нормируются, чтобы их сумма была равна единице. Например, если бы при оценке здания нас интересовал критерий «эффективный возраст» и имелись бы соответствующие данные по каждому аналогу, то потребовалось бы составить следующую таблицу (табл. 3).

Таблица 3. Нормирование данных аналогов с заданными параметрами

Однако при итоговом согласовании нет готовых численных данных, например, по критерию «надежность информации» для разных подходов. Тогда используются парные сравнения. Для фиксации результата сравнения пары альтернатив может использоваться, например, шкала, представленная в табл. 4.

Таблица 4. Шкала оценки результатов сравнения альтернатив

Результаты парных сравнений альтернатив записываются в виде табл. 5.

Таблица 5. Результат парных сравнений альтернатив

На пересечении строки «Затратный» и столбца «Доходный» записана дробь 3/1. Это выражает мнение оценщика о том, что подход «Затратный» в данной ситуации имеет умеренное превосходство над доходным подходом, т.е. значимость затратного подхода в итоговом согласовании в три раза выше, чем доходного подхода.

Список литературы:

1. Антипина О.В. Инновационно-инвестиционное развитие территорий в системе муниципального управления: автореф. дис.... канд. экон. наук / Иркутский государственный технический университет. - Иркутск, 2011.

2. Будаева М.С. Проблемы и пути решения инвестиционной политики посредством лизинговой формы финансирования учеными Иркутской области // Бизнес. Образование. Право. Вестник Волгоградского института бизнеса. - 2014. - № 4. - С. 210-214.

3. Нечаев А.С. Российские и международные стандарты по учету и начислению амортизации // Известия Иркутской государственной экономической академии. - 2001. - № 3. - С. 23-27.

4. Нечаев А.С., Андреева Е.С. Развитие инновационного потенциала в России: проблемы и пути их решения // Финансы и кредит. - 2014. -№ 17 (593). - С. 22-29.

5. Nechaev A.S., Antipina O.V Innovative development of territories: domestic and foreign practice / под редакцией П.Г. Исаевой // Развитие процессов формирования и организации эффективного функционирования инновационной сферы экономики предприятий, отраслей, комплексов: сб. матер. междунар. науч. конф. - 2013. - С. 184-191.

6. Никитюк Л.Г., Нечаев А.С. Создание модели инвестиционно-инновационного механизма управления сферы жилищно-коммунального хозяйства // Налоги и налогообложение. - 2013. - № 10. - С. 774-781.

7. Прокопьева А.В. Идентификация и управление рисками инновационной деятельности предприятий: дис.... канд. экон. наук: 08.00.05 / Иркутский государственный технический университет. - Иркутск, 2014.

8. Саати Т. Принятие решений. Метод анализа иерархий. - М., 1993.